重點摘要：套房貸款難，不是法律禁止，而是各銀行對小坪數擔保品有自己的坪數內規。先弄懂權狀坪數由主建物、附屬建物與公設組成，再同時比較多家銀行；首購自住不受央行成數限制，第 2 戶則最高 7 成、沒有寬限期。
套房總價低、入手門檻低，是很多首購族、單身族的第一間房。但不少人簽了約才發現，銀行願意貸的成數比預期低，甚至有銀行直接不收件。原因很簡單：小坪數物件的買方族群較窄，未來轉手與鑑價的波動較大，銀行把它視為風險較高的擔保品。
一句話定義：套房貸款是以小坪數住宅為擔保品向銀行申請的房屋貸款，本質上仍是一般房貸，只是銀行會依自己的坪數內規調整成數、利率或直接拒絕承作。中央銀行的不動產抵押貸款規定裡，沒有任何坪數條款，也就是說「幾坪以下算套房、能貸幾成」都不是法律規定，而是各銀行自訂。
常見的三種坪數認定口徑如下，各銀行可能只採其中一種，也可能另外訂：
| 認定口徑 | 常見門檻 | 算進去的面積 | 要注意 |
|---|---|---|---|
| 權狀坪數 | 15 坪以下 | 主建物＋附屬建物＋公設持分（有時含車位） | 最常見，但公設比高的大樓，室內面積會少很多 |
| 主建物＋附屬建物 | 12 坪以下 | 室內與陽臺等附屬建物 | 不含公設，較接近實際使用面積 |
| 扣除公設後坪數 | 8 坪以下 | 權狀坪數扣掉公設持分 | 有些銀行用這個標準判斷是否屬於「極小坪數」 |
上表的門檻數字出自永豐銀行官網的小坪數貸款文章與市場常見說法，並非法令標準。銀行官網公開寫到坪數的實例：中國信託官網文章寫明「本行不承作權狀 15 坪以下的擔保品」；永豐銀行女人家房貸專案頁標示「坪數 10 坪以上都可貸」；合作金庫一般購屋貸款則寫「依本行鑑估規定辦理，最高可貸八成」，頁面沒有列坪數限制。同一間套房，在不同銀行可能從不收件到正常核貸都有，這就是為什麼一定要多問幾家。
銀行說的「15 坪」大多是權狀坪數，但權狀上的面積不等於你家室內有多大。弄清楚面積組成，才知道自己的物件會被歸在哪一類。
地籍測量實施規則第 273 條修正後，107 年 1 月 1 日以後申請建造執照的建物，屋簷、雨遮不再測繪登記；在此之前已申請建造執照者，屋簷、雨遮及地下層的測繪依修正前規定辦理。所以同樣是權狀 15 坪，較舊的建物可能有一部分是雨遮，較新的建物則沒有，實際可用空間與銀行評估都會不同。
| 假設情境 | 物件 A（公設比較低） | 物件 B（公設比較高） |
|---|---|---|
| 權狀總坪數 | 14 坪 | 14 坪 |
| 主建物 | 9.5 坪 | 7 坪 |
| 附屬建物（陽臺） | 1 坪 | 0.8 坪 |
| 公設持分 | 3.5 坪 | 6.2 坪 |
| 主建物＋附屬建物（＝扣除公設後） | 10.5 坪 | 7.8 坪（可能落入 8 坪以下的極小坪數） |
表中數字是本文為了說明所設的假設值。兩個物件權狀一樣，但物件 B 在「扣除公設後 8 坪以下」這種口徑下，可能被歸為更難貸的類別。看屋時就把謄本上的主建物、附屬建物、共有部分面積抄下來，詢問銀行時才講得清楚。
成數由兩層規定決定：外層是中央銀行的選擇性信用管制，內層是各銀行對擔保品的鑑價與坪數內規。外層管的是「你名下有幾戶房貸」，內層才是「這間套房本身值多少、好不好賣」。
依中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定（115 年 9 月 18 日生效）及央行 115 年 9 月 17 日理監事會新聞稿：
| 你的狀況 | 最高成數 | 寬限期 | 其他限制 |
|---|---|---|---|
| 名下無房屋（首購） | 央行未限制，依銀行評估 | 依銀行規定 | 無 |
| 無房貸但已有房屋 | 央行未限制成數 | 不得有寬限期 | 無 |
| 已有一戶房貸（買第 2 戶） | 7 成 | 不得有寬限期 | 不得另以修繕、周轉金或其他名目額外增加貸款金額 |
| 已有二戶以上房貸 | 3 成 | 不得有寬限期 | 同上 |
| 高價住宅（台北市 7,000 萬、新北市 6,000 萬、其他地區 4,000 萬元以上） | 3 成 | 不得有寬限期 | 同上 |
資料擷取日：2026 年 10 月 14 日。央行新聞稿說明，第 2 戶購屋貸款成數上限由 6 成調升為 7 成，自 2026 年 9 月 18 日起實施。很多投資型套房買方名下已經有房貸，就算銀行願意給套房更高成數，也會被央行規定壓在 7 成以內。
在央行上限之內，銀行會依鑑價、坪數、屋齡、地段與你的收入決定實際成數。永豐銀行女人家房貸專案頁標示利率 2.6% 起、成數最高 85 成（即 8.5 成）、坪數 10 坪以上都可貸、年限最長 40 年、寬限期最長 3 年（總費用年百分率計算基準日 2026 年 7 月 21 日），但同頁也註明符合央行不動產抵押貸款業務規定的客戶不適用本專案條件。這類「最高」條件是上限，不代表每個人都能拿到。
依財政部國庫署青安 3.0 問答集，青安貸款最高成數 8 成，一般最高額度 1,000 萬元（新婚家庭 1,200 萬元、育兒家庭 1,500 萬元），申貸時未滿 50 歲，房價上限為台北市 3,500 萬元、新北市及新竹縣（市）2,500 萬元、其他縣（市）2,000 萬元。問答集沒有對購買的房屋設坪數限制，但建物主要用途應含有「住」、「住宅」、「套房」或「公寓」字樣，並經銀行查證為自用住宅；問答也說明實際成數要看擔保品坐落地點及房屋狀況，並非每案都能貸到 8 成。青安的完整條件可以看本站的青安 3.0 差異整理。
成數差一成，自備款就差一大截。以下用一間 600 萬元的套房試算，利率假設 2.6%、本息平均攤還（利率與成數皆為本文假設，實際依銀行核定）：
| 核貸成數 | 貸款金額 | 自備款（不含稅費） | 30 年月付 | 20 年月付 |
|---|---|---|---|---|
| 7 成 | 420 萬元 | 180 萬元 | 約 16,814 元 | 約 22,461 元 |
| 6 成 | 360 萬元 | 240 萬元 | 約 14,412 元 | 約 19,252 元 |
| 5.5 成 | 330 萬元 | 270 萬元 | 約 13,211 元 | 約 17,648 元 |
可以看到，7 成和 5.5 成之間，自備款相差 90 萬元。自備款之外，還要預留契稅、代書費、設定規費、火險地震險與搬家裝修費用。若銀行最後只核 5.5 成，你準備的自備款卻只夠 7 成，就會出現交屋缺口，所以簽約前先拿到銀行的預估成數，並在買賣契約約定貸款不足時的處理方式。本息攤還與本金攤還的差別，可以參考本息攤還 vs 本金攤還比較。
這是市場上流傳很廣的說法，但查不到任何官方規定支持。實體打通牆面，不代表產權合併：依地籍測量實施規則第 290 條，建物合併以辦畢所有權登記、位置相連的建物為限，設定有抵押權時，應檢附建物所有權人與抵押權人的協議書；依建築法第 77 條之 2，室內裝修不得妨害或破壞防火避難設施、消防設備、防火區劃及主要構造。合併後銀行會不會改用一般住宅的條件，屬於各銀行內規，要在買之前就向銀行確認，不要先買再賭。
地段確實會影響鑑價，永豐銀行女人家房貸問答也提到考量因素包含房屋座落地區、坪數及周圍生活機能。但「捷運 500 公尺或 1 公里內一定加成」這類說法，找不到銀行公開的具體規定，只能當作參考，實際以鑑價結果為準。
央行規定的「購屋貸款」，定義是購買建物權狀含有「住」字樣的非高價住宅；青安貸款也要求主要用途含住、住宅、套房或公寓。登記為一般事務所、工業用途的小坪數物件，不一定能用住宅房貸條件申請，銀行實務怎麼核貸沒有官方統一說明。內政部營建署也曾提醒，工業區的建築物及土地應依核准用途使用，違反者可能依都市計畫法裁處（營建署新聞稿）。購買前先查清楚登記用途，再問銀行。
套房很多人買來出租或當過渡宅，持有成本要一起算進去：
| 情況 | 房屋稅稅率（房屋現值） | 依據 |
|---|---|---|
| 本人、配偶及未成年子女全國僅一戶，供自住且現值在一定金額以下 | 1% | 房屋稅條例第 5 條 |
| 其他符合自住條件 | 1.2% | 房屋稅條例第 5 條 |
| 其他住家用（例如出租、非自住） | 2% 到 4.8% | 房屋稅條例第 5 條，實際稅率依各地方政府規定 |
| 非住家用，供營業等使用 | 3% 到 5% | 房屋稅條例第 5 條 |
依住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準第 2 條，自住要同時符合：無出租或供營業、供本人配偶或直系親屬實際居住並辦竣戶籍登記、本人配偶及未成年子女全國合計三戶以內。套房一旦出租，就不算自住，稅負與青安的自用要求都會受影響。
轉手風險方面，套房的買方多是首購與投資族群，景氣轉弱時成交可能變慢，下一手買方同樣會遇到銀行坪數內規，這也是銀行鑑價保守的原因。買之前先想好未來是自住、出租還是轉售，再決定能承受的貸款年限與月付。
名下的套房也可以當擔保品借錢，但同樣會遇到坪數內規。常見選擇比較：
| 方式 | 適合誰 | 要注意 |
|---|---|---|
| 原貸銀行增貸 | 已還一段時間、房價有上漲 | 依銀行重新鑑價，詳見房屋增貸完整攻略 |
| 轉貸到其他銀行 | 原銀行條件差、想降息 | 比較違約金與手續費，見增貸與轉貸差異 |
| 銀行或融資公司二胎 | 第一順位已設定，需要額外資金 | 利率較一胎高，見二胎房貸完整指南 |
| 民間二胎 | 銀行不核貸、短期週轉 | 利息與費用高，依民法第 205 條，約定利率超過週年 16% 的部分無效；先看民間二胎的實拿淨額 |
如果是被銀行退件，先弄清楚原因再換管道，可以參考銀行貸款被拒怎麼辦。同屬銀行較難核貸的房屋類型，本站也整理了凶宅貸款、地上權住宅貸款與店面貸款；套房的關鍵則是先弄清楚坪數算法，再找內規適合的銀行，就能少走很多冤枉路。
沒有法令統一定義，套房的坪數門檻是各銀行的內規。常見的認定口徑有權狀坪數 15 坪以下、主建物加附屬建物 12 坪以下、扣除公設後 8 坪以下等，各家只採其中一種或自訂。例如中國信託官網文章寫明不承作權狀 15 坪以下的擔保品，永豐銀行女人家房貸則標示 10 坪以上都可貸。送件前一定要問清楚算的是哪一種坪數。
首購自住且名下沒有房屋時，央行規定沒有限制成數，實際成數由銀行依鑑價、坪數、地段與你的還款能力決定，套房通常比一般住宅保守。若名下已有一戶房貸，依央行 2026 年 9 月 18 日起實施的規定，第 2 戶最高 7 成；已有二戶以上房貸則最高 3 成，兩者都不得有寬限期。
可以申請。財政部國庫署青安 3.0 問答集沒有對要購買的房屋設坪數限制，但建物主要用途應含有「住」、「住宅」、「套房」或「公寓」字樣，並經銀行查證作為自用住宅。貸款最高成數 8 成、一般額度最高 1,000 萬元，但問答也說明並非每案都能貸到最高成數，套房仍要看銀行對擔保品的評估。
不一定。實體打通不等於產權合併。依地籍測量實施規則第 290 條，建物合併以辦畢所有權登記、位置相連的建物為限，設有抵押權時要附抵押權人協議書；依建築法第 77 條之 2，室內裝修不得妨害或破壞防火區劃及主要構造。合併後銀行是否改用一般住宅條件，查不到官方規定，屬於各銀行內規，要事先問清楚。
因為權狀面積除了主建物，還包含附屬建物（例如陽臺）與共有部分（公設）的持分。依土地登記規則第 81 條，區分所有建物共有部分的面積與權利範圍會記載在各專有部分的建物所有權狀中。另依地籍測量實施規則第 273 條，107 年 1 月 1 日以後申請建造執照的建物，屋簷、雨遮不再測繪登記，新舊建物的權狀組成不同。
通常比住宅套房更難。央行規定的購屋貸款是指購買建物權狀含有「住」字樣的非高價住宅，青安貸款也要求主要用途含住、住宅、套房或公寓。登記為一般事務所或工業用途的套房，銀行實務如何核貸沒有官方統一說明，持有時房屋稅也可能適用非住家用稅率，購買前要先查清楚登記用途。
會。依房屋稅條例第 5 條，自住房屋稅率為房屋現值 1.2%，本人、配偶及未成年子女全國僅持有一戶且符合條件者為 1%；其他住家用房屋為 2% 到 4.8%。依自住認定標準，要無出租或供營業、辦竣戶籍登記，且本人、配偶及未成年子女全國合計三戶以內，才算自住。套房拿來出租，就不符合自住條件。
可以先換一家坪數內規較寬的銀行，或提高自備款、改用較短年限。已經持有套房想週轉，可以評估房屋增貸或二胎，但民間二胎的利息與費用較高，依民法第 205 條，約定利率超過週年 16% 的部分無效。簽約前一定要算清楚實拿金額與總費用。
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