重點摘要
地上權住宅可以向銀行貸款，法律上地上權本來就能設定抵押，但貸款到期日不能超過地上權到期日，成數與年限也通常比一般房貸保守。依媒體引述的銀行說法，目前成數多在 7 成左右、年限多為 20 年。買之前先查剩餘年限、地租與期滿條款，再把房貸、地租、房屋稅一起試算；要增貸或辦二胎時，國有土地案件的抵押權人只限金融機構。
地上權住宅貸款是什麼？地上權住宅是指建商在別人（常見是國有財產署、地方政府或其他公有機關）的土地上取得地上權後蓋的房子，買方買到的是「房屋所有權加上一定年限的地上權」，沒有土地所有權。地上權住宅貸款，就是以這種房屋連同地上權作為擔保品，向銀行申請的購屋貸款、增貸或轉貸。
本文跟其他地上權文章不一樣的地方
依民法第 832 條，普通地上權是「以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權」。簡單說，地主把土地「借」給你蓋房子、住房子一段期間，你要付權利金與地租，期滿後依契約處理土地與房屋。
買地上權住宅時，你取得的是房屋所有權，加上依持分分到的地上權；土地仍然是地主的。所以和一般房子比，房屋價值會隨剩餘年限遞減，期滿後不像一般房子還留有土地價值。這也是為什麼地上權住宅房價通常比同區一般住宅低，但貸款條件也比較保守。
| 比較項目 | 一般住宅（所有權） | 地上權住宅 |
|---|---|---|
| 土地權利 | 持有土地持分所有權 | 只有一定期間的地上權，土地屬地主 |
| 使用期限 | 無期限 | 依契約存續期間，國有土地案件最長 70 年 |
| 每年固定成本 | 地價稅、房屋稅 | 地租、房屋稅（地價稅由土地所有權人繳） |
| 能否設定抵押 | 可以 | 可以，但可能需地主同意或受契約限制 |
| 期滿處理 | 無 | 依民法第 840 條或契約約定，可能補償或無償移轉 |
| 銀行態度 | 依一般房貸內規 | 個案評估，年限受剩餘年限限制 |
國有土地案件的存續期間，依財政部國有財產署國有非公用土地設定地上權作業要點第 5 點，存續期間最長七十年；權利金底價以土地市價之三成至七成計算，地租以土地申報地價年息百分之一至百分之五計算。實際年限與地租仍以各案契約為準。
另外，民法第 841 條之 1 還有「區分地上權」，是在他人土地上下的一定空間範圍內設定的地上權。不論哪一種，買之前都要先確認謄本上登記的權利內容。
法律上可以貸。民法第 838 條規定，地上權人得將其權利讓與他人或設定抵押權，但契約另有約定或另有習慣者，不在此限；同條也規定地上權與其建築物不得分離而為讓與或設定其他權利。民法第 882 條再明定地上權得為抵押權之標的物。所以銀行可以就「房屋加地上權」一起設定抵押。
銀行態度由保守轉為個案承作。依國產署 110 年 5 月 12 日「研商銀行辦理國有非公用土地招標設定地上權案貸款事宜」會議紀錄，當時幾家銀行的發言很保守，例如有銀行指出地上權住宅「接受度及流通性不佳，處分不易，且價值因房屋耐用年限及地上權使用年限遞減而減少」，也有銀行表示採個案評估或專案方式辦理；金管會在會中則表示銀行法令沒有就地上權住宅貸款訂定限制，個案是否承貸屬銀行經營自主。
到了 115 年 6 月，依591 新聞與工商時報報導，銀行公會舉辦地上權住宅貸款研討會，建商與代銷業者引述國產署統計，全國地上權分戶案件中取得銀行貸款者有 2,222 戶、逾 8 成，並有 23 家金融機構投入。這組數字是媒體引述業者轉述的統計，本文查不到國產署公開發布的原始資料，僅供了解市場趨勢。
簡單結論：地上權住宅不是不能貸，而是「看案子、看銀行、看剩餘年限」，不同銀行條件差異大，一定要多家比較。
依上述兩篇 115 年 6 月 12 日的報導，兆豐銀行董事長在研討會上舉例說明：
這些是媒體引述的單一銀行說法，不是官方標準，也不保證每家銀行都給得到。銀行實際評估時，通常會一起看以下幾件事：
| 評估面向 | 銀行在意什麼 | 你可以先準備 |
|---|---|---|
| 剩餘年限 | 到期日離現在多久，貸款到期日不能超過地上權到期日 | 土地登記謄本他項權利部的存續期間 |
| 地主與契約 | 國有、公有或私人地主，抵押與轉讓是否要同意 | 設定地上權契約、相關管理契約 |
| 新成屋或二手屋 | 是否有建商配合的分戶貸款銀行 | 建商提供的配合銀行名單 |
| 地租負擔 | 地租加房貸後，每月負擔是否過重 | 地租繳款紀錄、地租調整方式 |
| 借款人條件 | 收入、負債比、信用紀錄，與一般房貸相同 | 薪轉或報稅資料、聯徵紀錄 |
新成屋和二手屋差很多。新成屋常見做法是建商的建築融資轉為住戶的分戶貸款，由配合銀行承作，流程相對順；二手屋則是買方自己找銀行，報導中提到的高雄案例就是個人自行申貸、成數約 7 成、年限約 20 年。二手屋屋齡已增加、剩餘年限較短，條件往往更保守。
國有土地的地上權案，作業要點第 21 點第 3 款規定，抵押權契約書約定之擔保債權確定期日及債務清償日期，不得在地上權存續期限末日之後。換句話說，貸款年限的上限就是剩餘年限。以下為示範試算，假設銀行另以 30 年為一般房貸最長年限：
| 地上權剩餘年限 | 可貸年限上限（示範） | 實務上要留意 |
|---|---|---|
| 50 年以上 | 依銀行一般內規（本例 30 年） | 年限受地上權卡住的機會小，仍要看銀行對地上權住宅的成數 |
| 30 年 | 最多 30 年 | 貸款到期時地上權也剛好到期，銀行可能要求縮短 |
| 20 年 | 最多 20 年 | 月付金明顯變高，要先算負擔 |
| 10 年 | 最多 10 年 | 銀行可能降成數或婉拒，屬各銀行內規 |
私人或其他公有地主的案件，是否有同樣限制要看契約，但銀行同樣會考量期滿後擔保品價值，實務上很少讓貸款到期日超過地上權到期日。
假設房屋總價 1,000 萬元、貸款 7 成即 700 萬元、年利率 2.9%（取自上述報導的利率區間上緣，僅為假設）、本息平均攤還：
| 貸款年限 | 每月本息（約） | 總利息（約） |
|---|---|---|
| 20 年 | 38,472 元 | 223 萬元 |
| 25 年 | 32,832 元 | 285 萬元 |
| 30 年 | 29,136 元 | 349 萬元 |
年限從 30 年縮到 20 年，每月多繳約 9,300 元。地上權住宅還要另外繳地租與房屋稅，所以評估負擔時，請把「房貸月付金加上地租與房屋稅攤到每月」一起算，而不是只看房貸。完整的借款成本算法可參考總費用年百分率怎麼算。
很多人只比較房價，忽略了地上權住宅的持有成本結構和一般房子不同：
| 項目 | 誰要繳 | 依據 |
|---|---|---|
| 地價稅 | 土地所有權人；公有土地以管理機關為納稅義務人 | 土地稅法第 3 條 |
| 地租 | 地上權人（住戶），依契約金額與調整方式 | 設定地上權契約；國有案件依作業要點第 5 點 |
| 房屋稅 | 使用權人（住戶） | 房屋稅條例第 4 條 |
| 出售時所得稅 | 出售者，視同房地交易 | 所得稅法第 4 條之 4 |
地租：國有土地案件的地租分為「隨申報地價調整」與「不隨申報地價調整」兩部分，申報地價調高時，隨之調整的那部分地租也會增加。買之前請向建商或賣方要最近幾年的地租繳款單，自己估算未來的變動。
房屋稅：房屋稅條例第 4 條規定「以土地設定地上權之使用權房屋，向該使用權人徵收之」，所以住戶要自己繳房屋稅。
出售時的稅：所得稅法第 4 條之 4 規定，105 年 1 月 1 日以後取得「以設定地上權方式之房屋使用權」，其交易視同房屋、土地交易，也就是適用房地合一稅。地上權住宅轉手前，要把這筆稅一起算進去。
這是地上權屋主最常卡關的地方，也是多數文章沒講清楚的部分。
國有土地案件：抵押權人限金融機構。作業要點第 21 點規定，地上權存續期間，執行機關得依規定同意地上權人辦理抵押權設定，且抵押權人以經政府核准於國內經營金融業務之銀行、信用合作社、保險公司、農會信用部或漁會信用部為限；同點也規定抵押權人應承諾，於地上權屆期消滅後，不論債權是否已獲清償均拋棄其於建物之抵押權。因此一般民間融資公司或個人，原則上無法在國有土地的地上權住宅上設定二胎抵押。
其他地主的案件：看契約。民法第 838 條的但書允許契約限制抵押，所以地方政府、其他公營事業或私人地主的案件，能不能設定抵押、要不要地主同意，都以登記與契約內容為準。
需要週轉時，比較實際的順序是：
如果有人說「地上權屋也能辦民間二胎、保證過件」，請先確認他是否符合上述抵押權人資格與契約限制。一般二胎的運作方式與費用陷阱，可參考二胎房貸完整指南與民間二胎的順位與實拿淨額。
很多人誤以為地上權住宅「被央行限貸」。實際上，中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定的條文中沒有「地上權」字樣，購屋貸款是以建物權狀是否含有「住」字樣、借款人名下房屋數與房貸戶數來判斷。依 115 年 9 月 18 日生效的版本：
央行在 114 年 7 月 2 日的新聞稿中也特別說明，辦理地上權借款者如符合無房無貸、繼承取得之房屋及房貸不計入、有實質換屋自住需求並切結等情形，不會受到央行規定限制；符合者的貸款條件仍依金融機構授信規定，按擔保品狀況、借款人收入及信用條件等辦理。換句話說，地上權住宅貸款難，主要是銀行對擔保品保守，而不是央行設限。由於央行規定已多次修正，申請前請以最新版本與銀行確認。首購族可另外參考青年購屋優惠貸款最新方案整理。
購買時的不動產說明書也要看仔細。依內政部不動產說明書應記載及不得記載事項，基地的權利種類（所有權、地上權、典權、使用權）與他項權利都屬應記載事項，若說明書寫得含糊，可要求仲介或建商補充。透過代書辦理時，可參考代書貸款的合法辨識重點。
期滿時房子怎麼辦？民法第 840 條原則上規定，地上權因存續期間屆滿而消滅時，地上權人得請求土地所有人按建築物之時價補償，但契約另有約定者，從其約定。國有土地的地上權案就是「契約另有約定」的典型：作業要點第 19 點與第 23 點規定，受讓人須承諾地上權消滅時，將地上建物所有權無償移轉為國有，並無條件遷離。也就是說，國有案件期滿後房子原則上沒有補償。
欠地租會被終止地上權。民法第 836 條規定，地上權人積欠地租達二年之總額，土地所有人得定相當期限催告，期限內仍不支付即可終止地上權；地上權有設定抵押權者，並應同時將催告事實通知抵押權人。國產署作業要點第 22 點也把積欠地租金額達二年以上之總額列為終止契約事由。地租和房貸一樣不能拖，否則可能同時影響居住與貸款。
剩餘年限越短，轉手越難。剩餘年限縮短後，下一位買方能貸的年限也跟著變短，流通性會下降。如果你是為了自住長期持有，這點影響較小；如果打算幾年後換屋，要把未來轉手的難度一起考慮。
同樣屬於「銀行評估較保守的房屋類型」，也可以參考老屋貸款的年限試算與檢查重點、凶宅貸款與法拍屋貸款的處理思路；老屋是屋齡問題，地上權是產權型態問題，兩者成因不同，但都要先自己試算年限再找銀行。若房屋是與家人共有，另可參考持分借款的規定。
想進一步辨識可疑業者，可以參考貸款詐騙怎麼判斷與高利貸的利息陷阱與自保方法。
可以。民法第 838 條規定地上權人得將其權利設定抵押權，第 882 條也明定地上權得為抵押權之標的物，所以地上權連同房屋可以向銀行設定抵押借款。但因為沒有土地所有權，銀行評估擔保品時較保守，是否承作、成數與年限都由各銀行依授信規定個案決定。
沒有官方統一標準。依 591 新聞與工商時報 115 年 6 月 12 日報導，兆豐銀行董事長在銀行公會研討會表示，地上權住宅貸款成數多可達 7 成左右、年限大多 20 年，條件佳者可視個案延長至 30 年，利率約 2.9%，略高於首購房貸。這是媒體引述的銀行說法，實際條件仍以各銀行書面核貸為準。
剩餘年限越短，可貸年限通常越短。以國有土地的地上權案為例，國產署設定地上權作業要點第 21 點規定，抵押權契約約定的債務清償日期不得在地上權存續期限末日之後，所以貸款年限不可能超過剩餘年限。剩餘年限再短一些時，銀行也可能降低成數或婉拒，屬各銀行內規。
依土地稅法第 3 條，地價稅的納稅義務人是土地所有權人，公有土地以管理機關為納稅義務人，地上權人不在其列；但地上權人要依契約繳地租。房屋稅則依房屋稅條例第 4 條，以土地設定地上權之使用權房屋，向該使用權人徵收，也就是住戶要繳房屋稅。
要看地主是誰與契約怎麼約定。民法第 838 條允許設定抵押權，但契約另有約定者不在此限。若是國有土地的地上權案，作業要點第 21 點規定抵押權人限於銀行、信用合作社、保險公司、農會信用部或漁會信用部，且要經執行機關同意，一般民間融資業者或個人無法成為抵押權人。
民法第 840 條原則上規定，地上權因存續期間屆滿而消滅時，地上權人得請求土地所有人按建築物時價補償，但契約另有約定者從其約定。國有土地的地上權案，作業要點規定受讓人須承諾地上權消滅時將地上建物所有權無償移轉為國有並無條件遷離，因此買之前一定要看清楚契約的期滿條款。
依民法第 836 條，地上權人積欠地租達二年之總額，土地所有人得定相當期限催告，期限內仍不支付即可終止地上權；地上權有設定抵押權者，還要同時通知抵押權人。國產署作業要點也把積欠地租達二年以上之總額列為可終止契約的事由。地租和房貸一樣要列入每月固定支出。
央行不動產抵押貸款業務規定的條文沒有針對地上權另作規定，而是看借款人名下房屋數與房貸戶數。依 115 年 9 月 18 日生效的版本，已有一戶房貸者再申辦購屋貸款，最高 7 成且不得有寬限期；已有二戶以上房貸者最高 3 成。央行 114 年 7 月也曾說明，無房無貸、繼承取得房貸不計入等情形不受其規定限制，申請前請以最新規定向銀行確認。
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