重點摘要
凶宅可以貸款，但多數銀行會壓低鑑價或直接不承作，成數由各銀行自訂、沒有官方統一標準。先弄清楚是否符合官方凶宅認定，主動說明並多找幾家銀行鑑價，銀行都不收時再評估合法二胎。
凶宅貸款是什麼？凶宅貸款是指以曾發生凶殺、自殺等非自然死亡事件的房屋作為擔保品，向銀行或民間申請的房屋貸款、增貸或二胎。因為這類房屋在市場上較難轉手，銀行評估時通常比一般房屋保守，借款人需要比平常更完整的準備。
核心洞察
很多人一聽到「凶宅」就以為是法律名詞，其實法律條文並沒有直接定義凶宅，目前實務上依據的是內政部的函釋與不動產交易的揭露規定。立法院的議題研析報告整理得很清楚：立法院議題研析「建物發生非自然身故之資訊揭露」指出，實務上對凶宅的認定是依內政部 97 年 7 月 24 日內授中辦字第 0970048190 號函釋。
這份函釋的重點是：凶宅指賣方產權持有期間，在建物的專有部分（包括主建物及附屬建物）曾發生凶殺或自殺而死亡的事實，也就是陳屍在專有部分；在專有部分有求死行為致死，例如從該戶跳樓，也算在內。但在專有部分遭砍殺、卻陳屍他處的情形不包括在內，自然死亡也不算。
後來揭露範圍又擴大了。依內政部不動產說明書應記載及不得記載事項，成屋的「其他重要事項」要載明：本建物（專有部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形，若有，應敘明。也就是說，仲介賣屋時要揭露的範圍，比 97 年函釋的「凶殺或自殺」更廣。
至於「事故屋」，則是市場上的通俗說法，並不是官方用語。一般會把專有部分以外發生的事故（例如社區公共空間）、意外身故，甚至火災、重大刑案現場都籠統稱為事故屋。對借款人來說，重點不是名稱，而是銀行和買方會不會因此壓低價格。
| 名稱 | 依據 | 範圍 | 對借款的影響 |
|---|---|---|---|
| 凶宅（官方認定） | 內政部 97 年 7 月 24 日函釋 | 產權持有期間，專有部分發生凶殺或自殺致死，或在專有部分有求死行為致死 | 銀行鑑價通常明顯保守，部分銀行不承作 |
| 非自然死亡揭露 | 不動產說明書應記載事項 | 專有部分於產權持有期間發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡 | 交易時必須揭露，銀行審核時也看得到 |
| 事故屋（市場用語） | 無官方定義 | 常泛指公共空間事故、意外身故、火災等 | 視個案與地區，影響幅度差異很大 |
資料來源：立法院議題研析、內政部不動產說明書應記載及不得記載事項。
答案是可以申請，但不一定借得到，也不一定借得多。銀行核貸房屋貸款時，看的不只是你的還款能力，還有「萬一你繳不出來，這間房子拍賣能回收多少」。凶宅在市場上的買方比較少、成交價通常低於同區一般房屋，這會直接反映在銀行的鑑價與風險評估上。
立法院的研究報告也提到，司法實務多數認為非自然身故雖然沒有對房屋造成物理性損害，但依一般民情，民眾對這類房屋存有嫌惡心理，以致交易機會、買賣價格或租金水準明顯低於周邊相同條件的物件。銀行正是用同樣的邏輯看待擔保品價值。
實務上常見的銀行處理方式大致有三種：
要特別提醒的是，凶宅能貸幾成沒有官方統一標準，網路上看到的「最高幾成」「利率加幾碼」都是業者或個案說法，各銀行差異很大。另外，如果這筆是購屋貸款，而且你名下已有房貸，成數還可能受到中央銀行選擇性信用管制的上限拘束，這些規定近年多次調整，以央行最新公告為準。
如果你想先了解一般房屋增貸的審核邏輯，可以參考房屋增貸完整攻略，再對照凶宅會被額外扣分的地方。
市面上的凶宅貸款文章多半只寫「買凶宅要怎麼貸」，但實際上來問的人，有很大一部分是名下房子「變成」凶宅，例如租客在屋內輕生、家人發生意外，事後需要週轉時才發現銀行態度變了。這兩種處境的籌碼完全不同，要分開規劃。
| 比較項目 | 情境 A：準備買凶宅 | 情境 B：名下房子變成凶宅 | 情境 C：繼承到凶宅 |
|---|---|---|---|
| 主要需求 | 購屋貸款 | 增貸、轉貸或二胎週轉 | 繳稅、分配或週轉 |
| 談判籌碼 | 可用較低成交價換取安全邊際 | 既有房貸繳款紀錄、原往來銀行關係 | 繼承登記完成後才能設定抵押 |
| 優先路線 | 簽約前先找銀行鑑價試算 | 先問原房貸銀行，再比其他銀行 | 先辦繼承登記，共有人要協調一致 |
| 最大風險 | 簽約後才發現貸不到、尾款付不出 | 急著週轉而接受高成本民間方案 | 共有人意見不同導致無法設定 |
凶宅的吸引力通常是價格，但最怕的就是簽約付了訂金，才發現銀行不貸。建議在出價前，就拿著不動產說明書、謄本與事故說明，先請 2 到 3 家銀行做鑑價試算。買賣契約可以和賣方協商加入「貸款不足時的處理條款」，把風險寫清楚。如果是買法拍的凶宅，因為得標後尾款期限很短，更要事先確認資金，可以參考法拍屋貸款攻略的尾款規劃。
房子發生事故後，既有房貸是否受影響，要以你簽的借款契約條款為準，先維持正常繳款、保留繳款紀錄最重要。真正會受影響的是「之後要再借」：增貸、轉貸或二胎都會重新鑑價，估值下修後可借額度就會變少。這時原房貸銀行往往是最好的第一站，因為它掌握你的繳款紀錄，也已經是第一順位抵押權人。增貸與轉貸的差異可以看房屋增貸與轉貸怎麼選。
繼承而來的房屋，要先完成繼承登記才能拿去設定抵押。如果是多位繼承人共同繼承，設定抵押需要共有人配合，只有自己的持分想借錢時，選項會少很多，可以先參考持分借款怎麼借了解持分抵押的限制。
不論是哪一種處境，凶宅貸款的準備工作都比一般房貸多一些。照下面的順序做，可以少走很多冤枉路：
其中第 3 步最關鍵。一次問多家銀行的原因是各銀行內規差很多，有的直接婉拒、有的願意用打折後的鑑價承作，只問一家就放棄，很可能錯過其實可行的方案。
凶宅貸款的基本資格和一般房屋貸款相同：借款人要有完全行為能力、有穩定的還款來源、信用紀錄正常，房屋產權清楚可設定抵押。差別在於，因為擔保品價值打了折，銀行會更看重借款人本身的條件，收入證明越完整、負債比越低，越有機會談到條件。
| 文件類別 | 內容 | 凶宅特別注意 |
|---|---|---|
| 身分文件 | 身分證、第二證件 | 與一般貸款相同 |
| 房屋文件 | 建物與土地登記謄本、權狀影本、稅單 | 確認沒有其他查封或限制登記 |
| 收入財力 | 薪轉紀錄、扣繳憑單、存款或其他資產證明 | 擔保品打折時，收入證明份量更重 |
| 既有貸款 | 現有房貸合約與繳款紀錄 | 準時繳款紀錄是向原銀行談增貸的籌碼 |
| 事故說明 | 發生時間、地點（是否在專有部分）、處理經過 | 主動說明可避免審核後段才被退件 |
| 交易文件（買屋者） | 不動產說明書、建物現況確認書、買賣契約 | 確認賣方已勾選並揭露非自然死亡情形 |
如果你的收入主要是現金或接案，建議先整理近半年到一年的存款往來，讓銀行看得到穩定的資金流入，這點對擔保品打折的案件特別重要。
凶宅貸款最常被問的就是「能貸幾成、利率多少」。誠實地說，這兩個數字沒有官方標準，也沒有公開的統一行情，每家銀行、每個個案都不同。比起追問一個數字，更實用的是把不同管道的差異看清楚：
| 比較項目 | 銀行房貸、增貸 | 民間二胎（代書、融資業者） |
|---|---|---|
| 承作意願 | 各銀行內規不同，部分不承作 | 較有彈性，但仍看房屋價值與順位 |
| 成數 | 各銀行自訂，通常比同區一般房屋保守 | 依剩餘價值與業者評估，無統一標準 |
| 利率 | 通常為各類管道中較低的 | 通常明顯高於銀行，依民法第 205 條，約定超過週年 16% 的部分無效 |
| 費用 | 開辦費、鑑價費、設定規費等，依各銀行公告 | 常有手續費、代辦費、設定費，要逐項寫進契約 |
| 年限 | 較長，依銀行內規與屋齡 | 多為短期，到期要清償或展延 |
| 適合對象 | 收入穩定、有時間多家比較的人 | 銀行都婉拒、需要短期週轉且有明確還款來源的人 |
資料來源：民法第 205 條（約定利率上限）；成數與利率依各銀行及業者實際核貸條件為準。
比較方案時，不要只看名目利率。手續費、代辦費、設定費都會墊高實際成本，建議用總費用年百分率把所有費用換算成同一個基準再比較；業者若只報「月息幾分」，可以用月息換算年利率的方法自己算一遍。
民間二胎的運作方式、順位與實拿淨額怎麼算，可以參考二胎房貸完整指南與民間二胎貸款順位與實拿淨額解析。
有些人會想：「不講的話，銀行會不會就用一般行情估價？」這個想法風險很高。銀行鑑價與徵信時可能從新聞報導、實價登錄或網路上的事故屋資訊查到紀錄，一旦在審核後段被發現，結果不但借不到，還失去銀行的信任。
在買賣交易上，隱瞞的後果更明確。內政部成屋買賣契約書範本的「建物現況確認書」，要求賣方就建物專有部分是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情事，分別針對「產權持有期間有無發生」與「產權持有前是否知情」勾選確認（見立法院議題研析整理）。
如果賣方隱瞞，買方可能主張的權利包括：
立法院研究報告就舉了一個案例：賣方明知房屋曾有人上吊身亡，卻在現況說明書勾選「否」，法院判決買方得撤銷買賣、賣方應返還價金並負損害賠償責任。誠實揭露，才是對自己最安全的做法。
市場上流傳「凶宅轉手一次就洗白了」的說法，這句話只對了一半。不動產說明書要求揭露的是產權持有期間是否發生非自然死亡，所以第二手屋主在自己持有期間沒發生事故，的確不必在這一欄勾「有」。
但契約範本的建物現況確認書另外要求賣方勾選產權持有前是否知情。如果你當初就是用凶宅價格買進，當然知情，轉賣時隱瞞就可能落入前面提到的瑕疵擔保與詐欺撤銷問題。上面的法院案例，正是賣方以「我持有期間沒發生」為由辯解，最後仍敗訴。
法拍屋則有另一套規定。依強制執行法第 81 條，拍賣不動產時，法院公告應載明調查所得的海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事。也就是說，法拍公告會把非自然死亡寫出來，投標人與銀行都看得到，不會有「不知道」的問題。
對借款人的實際意義是：銀行評估擔保品時看的是「這間房子在市場上被怎麼看待」，就算法律上的揭露義務已經不適用，只要鄰里或網路上仍查得到事故紀錄，估價就可能受影響。與其期待洗白，不如把重點放在借款人本身條件與多家比較。
凶宅屋主被銀行婉拒後，往往會處在「急著要錢、又覺得自己沒得選」的狀態，這正是不肖業者最喜歡的對象。以下幾種情況要特別小心：
想進一步辨識可疑業者，可以參考貸款詐騙怎麼判斷與高利貸的利息陷阱與自保方法；若要透過代書辦理，也可先看代書貸款安全嗎的合法辨識重點。
最後提醒，借款是為了度過短期資金缺口，先算清楚還款來源再借。如果評估下來每月負擔過重，出售房屋、出租收租或與家人協調，有時會是比借高成本資金更好的選擇。
銀行條件不理想時，很多人會卡在「要不要乾脆賣掉」。可以用三個問題快速判斷：
把三種方案的一年總成本並排比較，通常答案就很清楚。年紀較長、有房無現金的屋主，也可以了解以房養老的條件，但同樣要先確認銀行是否接受這類房屋。
依內政部 97 年函釋，凶宅是指賣方產權持有期間，在建物專有部分發生凶殺或自殺而死亡的事實，並沒有區分死者是屋主、家人或租客。因此租客在專有部分身故，通常就落入這個範圍；日後出售時，不動產說明書也要揭露產權持有期間是否發生過非自然死亡。實際是否認定、影響多大，仍以個案事實為準。
內政部函釋與不動產說明書的揭露範圍都是以建物的「專有部分」為限，中庭、樓梯間、頂樓平台這類共用部分發生的事故，一般不在凶宅定義內。不過市場上常把這類房屋叫作事故屋，買方與銀行仍可能因此壓低估價，所以借款或出售時不要假設完全沒有影響。
沒有官方規定「過幾年就不算」。不動產說明書要求揭露的是產權持有期間是否發生過非自然死亡，但內政部成屋買賣契約書範本的建物現況確認書，另外要求賣方勾選「產權持有前是否知情」。立法院研究報告提到的判決中，賣方明知房屋曾發生上吊身亡卻隱瞞，法院仍判買方得撤銷買賣並請求賠償，所以「洗白」並不能免除知情隱瞞的責任。
凶宅能貸幾成沒有官方統一標準，是否承作與成數都由各銀行依內規自訂，實務上通常會比同區一般房屋保守，也有銀行直接不承作。網路上常見的「最高幾成」多是業者自己的說法，不能當成保證。最可靠的方法是先請原房貸銀行與其他 2 到 3 家銀行實際鑑價，拿到書面條件再比較。
既有房貸會不會受影響，要看你簽的借款契約條款，建議先維持正常繳款並向原銀行確認。比較常見的影響發生在「之後要增貸、轉貸或做二胎」的時候，因為銀行會重新鑑價，估值下修後可借額度就會變少。
不建議。銀行鑑價與徵信時可能從新聞、實價登錄或網路事故屋資訊查到紀錄，隱瞞一旦被發現，反而影響信任與核貸結果。若是買賣交易，賣方故意不告知還可能面臨撤銷買賣與損害賠償的法律責任。主動說明並準備好完整資料，通常比事後被查出來更有利於談條件。
先確認對方是正派的代書或融資業者，所有費用寫進契約並算出實拿金額與總成本。依民法第 205 條，約定利率超過週年百分之十六的部分無效；若有人乘你急迫收取與本金顯不相當的重利，包含手續費、保管費、違約金等名目，都可能觸犯刑法第 344 條重利罪。要求先付費、保證過件、收走身分證或存摺的，都應直接拒絕。
可以向銀行詢問，但條件通常比一般法拍屋更保守。強制執行法第 81 條規定，拍賣不動產經調查建物內有非自然死亡等特殊情事，應在拍賣公告載明，所以銀行一定看得到這項資訊。建議投標前就先找銀行試算可貸金額，確認得標後尾款付得出來再出價，避免繳不出尾款而損失保證金。
若是您有其他資金需求，【697 來就吉借錢網】也提供更多元化貸款服務；針對【信用小白】、【信用瑕疵】、【軍公教人員】、【八大行業】等不同背景族群，我們的理財團隊皆能設計彈性靈活的專屬方案，協助各類客戶順利取得週轉資金。
搭配全程線上申請機制，讓你快速補足資金缺口，彈性安排還款，穩定掌握你的財務節奏！
697來就吉借款專家，台灣合規組織企業專業經營，針對各類借款擁有 16 年以上的媒合經驗及專業服務。
歡迎聯絡我們，我們將立即為您解決資金需求，榮幸為您服務。
立即填單，為您快速撥款！💰
