重點摘要
屋齡 30 年以上的老屋可以貸款，但可貸年限通常變短、成數較保守，而且各銀行內規差很多。先用「屋齡」和「借款人年齡」兩條線自己試算年限與月付金，備齊海砂屋、輻射屋等檢測資料再多家比較，條件不夠時再評估以房養老、危老重建或合法二胎。
老屋貸款是什麼？老屋貸款是指以屋齡較高（市場上通常指 30 年以上）的房屋作為擔保品，向銀行申請購屋貸款、增貸、轉貸，或向民間申請二胎的借款。因為建物會隨時間折舊、結構與屋況風險較高，銀行通常會縮短年限或壓低成數，借款人需要比一般房貸更完整的準備。
核心洞察
法規並沒有替「老屋」下一個統一的年數定義。市場上一般把屋齡 30 年以上的房子稱為老屋，都市危險及老舊建築物加速重建條例（危老條例）第 3 條也把「屋齡三十年以上，經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準，且改善不具效益或未設置昇降設備者」列為適用條件之一，所以 30 年常被當成分界線。
銀行對老屋比較保守，主要有三個原因：
好消息是，屋齡高不等於貸不到。地段好、土地持分大的老公寓，土地價值往往撐住整體鑑價；真正要搞清楚的是自己的房子在銀行眼中「還能貸幾年、能貸多少」。
多數銀行在核定老屋的貸款年限時，會同時看兩條線，再取兩者中較短的那一個：
要特別說明，這兩個上限都是各銀行的內部規定，沒有官方統一標準，同一間房子在不同銀行、不同時期都可能得到不同答案。下表只是用「年齡線 75、屋齡線 60、最長 30 年」這組假設做的示範，讓你看懂計算邏輯，實際年限請以銀行書面條件為準。
| 屋齡＼借款人年齡 | 35 歲 | 45 歲 | 55 歲 |
|---|---|---|---|
| 屋齡 30 年 | 30 年 | 30 年 | 20 年（卡年齡線） |
| 屋齡 40 年 | 20 年（卡屋齡線） | 20 年（卡屋齡線） | 20 年 |
| 屋齡 50 年 | 10 年（卡屋齡線） | 10 年（卡屋齡線） | 10 年（卡屋齡線） |
年限縮短最直接的影響是月付金。以借款 500 萬元、假設年利率 2.5%、本息平均攤還計算（僅為試算示範，實際利率以銀行核定為準）：
| 貸款年限 | 每月應繳（約） | 總利息（約） |
|---|---|---|
| 30 年 | 19,756 元 | 211 萬元 |
| 20 年 | 26,495 元 | 136 萬元 |
| 15 年 | 33,339 元 | 100 萬元 |
| 10 年 | 47,135 元 | 66 萬元 |
從表中可以看到，年限從 30 年縮到 20 年，月付金多出約 6,700 元；縮到 10 年，月付金幾乎是 30 年期的 2.4 倍。總利息雖然變少，但每月現金流壓力大幅上升，這才是多數老屋買方真正卡住的地方。所以看老屋時，先用自己的年齡和屋齡試算月付金，比只問「能貸幾成」更實際。
如果年限不夠，常見的調整方式有：由較年輕的家人擔任共同借款人或保證人（是否採計依銀行規定）、提高自備款降低借款金額，或改找對老屋條件較寬的銀行。另外依中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定，名下已有房屋者購屋貸款不得有寬限期，換屋族不能指望用寬限期降低前幾年的月付金。
很多老屋文章會說「鋼筋混凝土房屋耐用年限 50 年」或「60 年」，然後直接推論「屋齡 40 年只剩 10 到 20 年可以貸」。這兩個數字其實都有官方出處，但用途完全不同：
| 來源 | 鋼筋混凝土造 | 用途 |
|---|---|---|
| 財政部固定資產耐用年數表 | 50 年（加強磚造 35 年、磚構造 25 年） | 所得稅計算折舊用 |
| 地方稅務機關房屋折舊率表（例如新北市房屋構造別折舊率對照表） | 最高折舊年數 60 年 | 房屋稅、房屋現值評定用 |
也就是說，這兩張表都不是銀行的核貸規定。銀行鑑價時會參考建物結構與殘餘使用年限，但具體怎麼折算、屋齡線設在多少，是各銀行自己的內規。看到業者用「耐用年限只剩幾年」說你只能找民間，先別急著接受，多問幾家銀行再判斷。
同樣是老屋，「買進」和「已經持有要週轉」是兩種完全不同的處境，能走的路線也不同：
| 情境 | 常見卡關點 | 優先路線 |
|---|---|---|
| 購買老屋 | 年限短、月付金高；名下已有房屋者不得有寬限期 | 先試算月付金，再找多家銀行比較；年限不足考慮共同借款人或提高自備款 |
| 名下老屋要增貸、轉貸 | 重新鑑價後建物價值下修，可增貸空間變小 | 先問原房貸銀行，再比較房屋增貸與轉貸條件 |
| 繼承到老屋 | 可能多人共有、持分小，需先完成繼承登記 | 先辦繼承登記與分割，再以個人名下持分或全體同意設定抵押 |
買老屋：先確認自己是不是「名下已有房屋」的狀態。依央行115 年 9 月 17 日新聞稿，自 115 年 9 月 18 日起，自然人第 2 戶購屋貸款最高成數由 6 成調升為 7 成，但仍不得有寬限期；第 3 戶以上維持最高 3 成。老屋本身的成數由銀行依鑑價決定，若同時是第 2 戶，兩個限制要一起看，取較嚴者。
名下老屋要週轉：最常見的是房貸已經還了一段時間，想用房子再借一筆錢。這時銀行會重新鑑價，老屋的建物價值可能比當初買的時候低很多。可以先參考房屋增貸完整攻略了解增貸流程，若原銀行給的額度不夠，再比較轉貸。要注意央行規定也提到，辦理轉貸或展期，不得藉由重新鑑價提高貸款金額（規定第九點，適用對象為金融機構承作的不動產抵押貸款），轉貸前請先向銀行確認可貸金額怎麼計算。
繼承老屋：多位繼承人共有時，要設定抵押通常需要先完成繼承登記，並處理共有人同意的問題。持分很小時銀行承作意願低，可以先看持分房屋借款的做法。
老屋貸款的基本文件與一般房貸相同：身分證、收入與財力證明、建物與土地登記謄本、權狀影本；購屋者另備買賣契約與不動產說明書。老屋需要額外準備的是結構與屋況資料，這部分最容易被忽略：
依不動產說明書應記載及不得記載事項，成屋的建物標示要記載建築完成日期，以登記謄本為主，謄本未列明時依使用執照影本或稅籍資料等文件記載。先確認正確屋齡，才能準確試算年限。
核能安全委員會輻射屋查詢頁指出，所有已經發現的放射性污染建築物（通稱輻射屋）均為民國 71 至 73 年建造之建物，使用執照核發日期在 71 年 11 月至 75 年 1 月之間。屋齡落在這段期間的房子，借款或買賣前務必先查詢，可以透過核安會的查詢系統，或向地政事務所查詢列管名冊。
海砂屋是指混凝土氯離子含量過高的建物，鋼筋容易鏽蝕、混凝土剝落。依臺北市高氯離子混凝土建築物問答集，依國家標準 104 年的最新規定，新建建築物之混凝土氯離子含量標準必須小於 0.15 kg/m³；臺北市海砂屋的認定標準則是大於 0.6 kg/m³。CNS 3090 在民國 83 年、87 年都曾修訂氯離子上限，所以80 年代前後興建的房屋特別需要留意。不動產說明書也規定要記載「有無混凝土中水溶性氯離子含量及輻射檢測」，若無應敘明原因。
不動產說明書的建物瑕疵項目還包括滲漏水、違建、火災或天然災害損害、是否因地震被列為危險建築、樑柱裂痕與鋼筋裸露。這些都是鑑價人員現場會看的重點。若對結構有疑慮，可以申請耐震能力初步評估：依中央主管機關補助結構安全性能評估費用辦法，總樓地板面積未達 3,000 平方公尺者每棟補助不超過 1 萬 2 千元，3,000 平方公尺以上者每棟不超過 1 萬 5 千元。內政部115 年 9 月 5 日新聞也提到政府已編列 3 年 50 億元的老宅延壽特別預算，提供免費輔導與修繕補助（並非符合資格即保證取得補助）。
老屋貸款最常被問的是「能貸幾成、利率多少」。先把有官方依據和沒有官方依據的部分分清楚：
| 項目 | 有無官方規定 | 說明 |
|---|---|---|
| 老屋本身的成數 | 沒有 | 由各銀行依鑑價與內規決定，通常比同區新屋保守 |
| 第 2 戶購屋貸款 | 有（央行） | 最高 7 成，不得有寬限期（115 年 9 月 18 日起） |
| 第 3 戶以上、高價住宅、公司法人 | 有（央行） | 最高 3 成，不得有寬限期，也不得以修繕、週轉金名目額外增貸 |
| 都更、危老重建案件 | 有（央行） | 不適用選擇性信用管制的規定 |
| 貸款利率 | 沒有 | 由銀行依借款人信用、擔保品與市場利率核定 |
| 約定利率上限 | 有（民法） | 超過週年 16% 的部分無效 |
高價住宅的門檻，依央行規定是臺北市鑑價或買賣金額 7,000 萬元以上、新北市 6,000 萬元以上、其他地區 4,000 萬元以上。一般老公寓很少達到這個門檻，但雙北精華區的大坪數老屋仍要注意。
費用方面，除了利息，老屋貸款常見的成本有：鑑價費或開辦費、地政規費與代書費（抵押權設定）、住宅火險與地震險保費。關於地震險，依住宅地震保險基金的說明，地震基本保險金額最高 150 萬元，以 150 萬元保額計算每年保費 1,350 元，全損時另給付臨時住宿費用 20 萬元。基金也說明這不是法定強制險，但實務上銀行多會在貸款合約要求投保；有房貸時，保險金會優先給付抵押權人 60%。比較方案時，記得把這些費用一起算進總費用年百分率。
老屋最特別的地方，是它可能有「重建」這個選項。危老與都更對貸款的影響可以分成三點：
簡單說，危老與都更是老屋的長期選項，不是短期週轉工具。如果你是急需用錢，重點仍是現有房屋能不能增貸或轉貸；如果是長期持有且鄰居有意願，再評估重建是否比反覆借款更划算。
當銀行給的年限或額度不夠，常見的替代路線有三種：
| 路線 | 適合誰 | 要注意 |
|---|---|---|
| 以房養老 | 年長、有房但缺穩定現金流、仍要自住的屋主 | 按月領取、利息逐月累積；銀行同樣會評估屋齡與屋況 |
| 合法二胎 | 短期資金缺口、銀行都不承作者 | 利率與費用通常較高，務必換算總成本並確認業者合法 |
| 出售或出租 | 長期缺口、已不自住者 | 出售可一次解決資金需求，但要評估稅費與再購屋成本 |
以房養老：依金管會銀行局的統計，商業型不動產逆向抵押貸款截至 115 年 6 月底核貸件數 11,011 件、核貸額度約 656 億元，代表已有不少長者用這種方式把老屋變成每月現金流。條件與利率可參考以房養老完整解析。
二胎：銀行都不收時，才考慮找合法代書或融資業者辦理二胎。先看二胎房貸完整指南和民間二胎的順位與實拿淨額，把利息、手續費、代辦費與設定費全部列出來比較。
出售或出租：如果試算後每月負擔過重，把借、租、賣三種方案的一年總成本並排比較，往往比勉強借一筆高成本資金更划算。同樣屬於「銀行較保守的房屋類型」，也可以參考凶宅貸款與法拍屋貸款的處理思路。
老屋屋主被銀行婉拒後，容易被「老屋專案」「鑑價 100%」之類的廣告吸引。以下幾種情況要特別小心：
想進一步辨識可疑業者，可以參考貸款詐騙怎麼判斷與高利貸的利息陷阱與自保方法；若要透過代書辦理，也可先看代書貸款安全嗎的合法辨識重點。
法規沒有統一的「老屋」定義，市場上通常把屋齡 30 年以上的房子視為老屋，危老條例第 3 條也以屋齡三十年作為其中一種適用條件。銀行不會單憑屋齡就拒貸，而是綜合看建物結構、地段、屋況與借款人條件，屋齡越高通常可貸年限越短、成數越保守，是否承作由各銀行依內規決定。
各銀行內規不同，常見做法是同時看兩條線：借款人年齡加貸款年限不超過某個上限，以及屋齡加貸款年限不超過某個上限，最後取兩者中較短的年限。這些上限沒有官方統一標準，同一間房子在不同銀行可能差很多，建議直接請 2 到 3 家銀行試算並取得書面條件。
老屋成數沒有官方統一標準，由各銀行依鑑價與內規決定，通常比同區新屋保守。唯一有官方上限的是央行選擇性信用管制：自 115 年 9 月 18 日起，自然人已有一戶房貸再購屋，貸款最高 7 成且不得有寬限期；已有二戶以上房貸者最高 3 成。網路上「老屋也能貸 8 成、9 成」多是業者說法，不能當成保證。
核能安全委員會指出，目前已發現的輻射屋都是民國 71 至 73 年建造、使用執照核發日期在 71 年 11 月至 75 年 1 月之間的建物。屋齡落在這段期間的房子，買賣或借款前建議先用核安會的輻射屋查詢系統查詢，或請賣方提供輻射檢測結果。不動產說明書也規定要記載有無輻射檢測。
多數銀行對確認為海砂屋的房屋會非常保守，甚至不承作。依臺北市的問答集，新建建築物混凝土氯離子含量標準須小於 0.15 kg/m³，臺北市海砂屋的認定標準則是大於 0.6 kg/m³。民國 80 年代前後興建的老屋，建議買賣前取得氯離子檢測報告，已持有者若要增貸，也先確認是否有檢測紀錄，避免鑑價時才發現問題。
重建期間原屋會拆除，原貸款銀行的權益要事先處理，具體做法要與原銀行和起造人協商。危老條例第 10 條另有融資信用保證機制，依內政部作業要點，符合資格的自然人起造人每戶保證貸款額度以 300 萬元為限、期限最長不超過 5 年、保證成數九成。此外，央行規定都更與危老重建案件不適用選擇性信用管制的成數限制。
依住宅地震保險基金的說明，住宅火災及地震基本保險不是法定強制險，但實務上銀行多會在貸款合約要求借款人為擔保房屋投保。地震基本保險金額最高 150 萬元，以 150 萬元保額計算每年保費 1,350 元，全損時另給付臨時住宿費用 20 萬元。有房貸時，保險金會優先給付抵押權人 60%。
先確認對方是正派代書或融資業者，所有費用寫進契約，算出實拿金額與總費用年百分率。依民法第 205 條，約定利率超過週年百分之十六的部分無效；若有人乘你急迫收取顯不相當的重利，包含手續費、保管費、違約金等名目，可能觸犯刑法第 344 條重利罪。要求先付費、保證過件或收走身分證、存摺的，一律拒絕。
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