店面貸款和一般房貸有什麼不同？
銀行把自住住宅視為風險較低的擔保品，店面則被看成投資或營業用的不動產：價格受商圈和租金影響大、景氣差時空租期長、出售所需時間也較久。因此店面貸款在成數、年限、利率和審核文件上，通常都比自住房貸保守。下表整理兩者的主要差異，其中標示「法規」的項目有明確條文，其他項目是一般實務情況，實際條件以各銀行核貸為準。
| 比較項目 | 店面貸款 | 自住住宅房貸 |
|---|
| 央行不動產抵押貸款規定 | 權狀用途不含「住」字時，不屬購置住宅貸款（法規） | 權狀含「住」字，已有房貸者受成數與寬限期限制（法規） |
| 連帶保證人 | 非自用住宅放款，銀行可依授信需要徵取保證人，但應以一定金額為限（法規） | 自用住宅放款不得要求連帶保證人（法規） |
| 鑑價方式 | 常會參考租金收益，租約內容影響大 | 以同社區、同區域成交行情為主 |
| 房屋稅率 | 營業用為房屋現值 3% 到 5%（法規） | 自住為 1.2%，符合條件者 1%（法規） |
| 地價稅率 | 基本稅率千分之十起，累進課徵（法規） | 自用住宅用地千分之二（法規） |
| 成數、年限、寬限期 | 一般較保守，各銀行內規不同 | 依銀行內規與央行規定 |
如果你要借的是自住房子的增貸或轉貸，可以直接看房屋增貸完整攻略與增貸與轉貸怎麼選；本文聚焦在店面這種商業用不動產。
先看權狀用途：央行限貸規定管不管店面？
很多人以為央行的限貸令會管到所有不動產，其實不是。依中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定（115 年 9 月 17 日修正、9 月 18 日生效，修正沿革見中央銀行法令規章查詢系統），規定所稱的不動產抵押貸款只包括四類：購置住宅貸款、購地貸款、餘屋貸款、工業區閒置土地抵押貸款。其中購屋貸款的定義是「借款人為購買建物權狀含有『住』字樣」的住宅。
權狀用途怎麼對照
| 建物權狀主要用途 | 是否屬央行規定的住宅 | 對貸款的影響 |
|---|
| 商業用、一般事務所、店舖等，不含「住」字 | 不屬購置住宅貸款 | 不受央行住宅成數限制，依銀行內規核貸 |
| 住商用、住家用等含「住」字 | 屬購置住宅貸款 | 名下已有房屋者不得有寬限期；已有一戶房貸者另限最高七成；已有二戶以上房貸者或屬高價住宅，比照公司法人規定（最高三成） |
| 購買都市計畫住宅區或商業區的土地 | 屬購地貸款 | 最高為取得成本與鑑價較低者的五成，且須附具體興建計畫 |
依同一規定，公司法人購置住宅貸款不得有寬限期、最高三成，也不能另以修繕或周轉金名目增貸；自然人名下已有二戶以上房貸，或購買的是高價住宅時，也適用這些限制。所以如果你要買的是一樓住商用店面，而名下已經有房貸，就要先算好自備款。規定第十點也寫明，銀行內規比央行規定嚴格時要依內規辦理，不受央行限制不代表銀行一定給高成數。
另外，規定第九點要求金融機構辦理這類貸款的轉貸或展期時，不得藉由重新鑑價提高貸款金額。權狀含「住」字的店面，想靠轉貸多借一筆時要特別注意這一點。
銀行怎麼估店面的價？租金和租約是關鍵
鑑價決定了你能借多少。依不動產估價技術規則第 14 條，不動產估價師應兼採二種以上估價方法推算價格；店面因為有明確的租金收入，常會用到收益法。依第 28 條與第 29 條，收益法可採直接資本化法，也就是用「未來平均一年期間的客觀淨收益」，配合「收益資本化率」推算價格。
試算：收益資本化率差 0.5 個百分點，價格差多少
以下為假設數字，只用來說明計算方式，不代表任何地段的實際行情：店面月租 6 萬元，一年租金 72 萬元，假設扣除空租損失、稅費與維修等費用後，客觀淨收益是租金的九成，也就是 64.8 萬元。
| 收益資本化率（假設） | 推算價格 | 與 2.0% 相比 |
|---|
| 2.0% | 3,240 萬元 | 基準 |
| 2.5% | 2,592 萬元 | 少 648 萬元（約 20%） |
| 3.0% | 2,160 萬元 | 少 1,080 萬元（約 33%） |
資本化率只差 0.5 個百分點，推算價格就差了約兩成。依第 43 條，收益資本化率要考慮銀行定期存款利率、政府公債利率、不動產投資的風險性、流通性與增值性等因素決定。也就是說，同一間店面，銀行若認為風險較高，就會用較高的資本化率，估出較低的價格。如果你的買價是 3,000 萬元，銀行卻用收益法估出 2,592 萬元，可貸金額就會以較低的金額計算，自備款要多準備。
哪些情況會讓店面被估得比較保守
- 租約快到期或沒有租客：未來一年的收益不確定，淨收益會被打折。
- 租金明顯高於附近行情：估價看的是「客觀」淨收益，不是你跟房客談到的最高租金。
- 位在二樓以上、商場內或地下街：人流和出租難度不同，可比較的成交案例也少。
- 實際用途和使用執照不一致：依建築法第 73 條，建築物應依核定的使用類組使用，變更使用類組應申請變更使用執照（一定規模以下由地方政府另定免辦規定）。住家改店面卻沒有處理，銀行可能要求補正或保守鑑價。
申請前先自己查行情：到內政部不動產交易實價查詢服務網查同路段店面的成交價與租賃案件，和銀行討論鑑價時才有依據。
店面貸款成數、年限與利率：哪些有規定、哪些只是說法
網路上常看到「店面只能貸五成」「最長二十年」這類說法，但這些多半是業者整理的實務經驗，並沒有主管機關公布的統計。下表把有官方依據和沒有官方依據的部分分開：
| 項目 | 官方規定 | 市場常見說法（無官方統計） | 怎麼確認 |
|---|
| 成數 | 只有權狀含「住」字或屬購地貸款時，適用央行規定的上限 | 業界文章多寫銀行約鑑價五到七成 | 以銀行書面核貸條件為準 |
| 年限 | 無統一規定 | 多寫比住宅房貸短，常見二十年以內 | 詢問銀行最長年限與借款人年齡限制 |
| 寬限期 | 購置權狀含「住」字的住宅時，名下已有房屋的自然人與公司法人不得有寬限期 | 店面多半不給或很短 | 寫進契約再簽 |
| 利率 | 民法規定約定利率超過週年 16% 的部分無效 | 多寫高於自住房貸 | 用總費用年百分率比較 |
比較利率時，記得把開辦費、鑑價費、帳管費等一起算進去，換算成總費用年百分率才看得出真實成本。
試算：租金付得起月付金嗎？
以下同樣是假設數字：借款 1,500 萬元，本息平均攤還，年利率分別假設 2.8% 與 3.5%，比較 15 年和 20 年的月付金，並和前面月租 6 萬元比較。
| 年限 | 年利率 2.8%（假設） | 年利率 3.5%（假設） |
|---|
| 15 年 | 每月約 102,151 元 | 每月約 107,232 元 |
| 20 年 | 每月約 81,696 元 | 每月約 86,994 元 |
在這個例子裡，月租 6 萬元只夠付月付金的五成多到七成多，每月差額約 2 萬到 4.7 萬元要靠其他收入補。銀行審核時也會看這一點，所以除了租約，最好準備薪資、報稅或其他收入證明。不同還款方式的差異，可以參考本息平均攤還與本金平均攤還比較。
持有成本：店面的房屋稅與地價稅怎麼算
買店面前，除了利息，也要把每年的稅算進現金流。這兩項稅都有明確的法規：
- 房屋稅：依房屋稅條例第 5 條，供自住的住家用房屋為房屋現值的 1.2%，本人、配偶及未成年子女全國僅持有一戶、供自住且現值在一定金額以下者為 1%；供營業使用的非住家用房屋為 3% 到 5%。房屋同時作住家及非住家用時，按實際使用面積分別課稅，但非住家用的課稅面積最低不得少於全部面積的六分之一。
- 地價稅：依土地稅法第 16 條，基本稅率為千分之十，地價總額超過累進起點地價再分級累進到千分之五十五；依第 17 條，自用住宅用地按千分之二計徵。但依第 9 條，自用住宅用地必須「無出租或供營業用」，店面用地不適用。
舉例來說，假設房屋現值是 100 萬元，作自住住家每年房屋稅約 1.2 萬元，作營業用則至少 3 萬元，實際稅率依各縣市規定。一樓自己住、樓下做生意的透天店面，就會依面積分開計算。
申請資格與要準備的文件
銀行審核店面貸款，除了擔保品，也看借款人能不能穩定還款。常見要準備的資料如下，實際清單以銀行要求為準：
- 身分與擔保品：身分證、建物與土地登記謄本、權狀、使用執照影本、房屋稅與地價稅單。
- 收入證明：薪資轉帳紀錄或扣繳憑單、綜合所得稅申報資料；自營者可準備營業收入與報稅資料。
- 租金收入：租約正本、租金入帳的存摺紀錄。租金有報稅、有固定入帳，銀行比較容易採信。
- 公司名義申請：公司登記資料、近年財務報表與營業稅申報資料，銀行可能要求負責人擔任保證人。
關於保證人，銀行法第 12 條之 1規定，銀行辦理自用住宅放款及消費性放款不得要求連帶保證人；店面貸款多半不屬於自用住宅放款，銀行依授信需要徵取保證人時，依同條規定應以一定金額為限。當保證人前，先了解一般保證與連帶保證的差別。
店面貸款申請步驟
- 確認權狀用途與使用執照：申請建物登記謄本看主要用途，確認是否含「住」字，以及實際使用是否和使用執照一致。
- 查實價登錄與租金行情：查同路段的成交價與租金，估算合理價格。
- 整理收入證明與租約：準備收入、租約與租金入帳紀錄；公司名義另備公司資料。
- 向兩到三家銀行詢價比較：同時詢問成數、年限、利率、費用、提前清償違約金與保證人要求，取得書面條件。
- 審閱借款契約與保證條款：確認利率調整方式、費用與最高限額抵押權的擔保範圍。簽約前可對照借款合約檢查清單。
- 對保、設定抵押並撥款：完成抵押權設定登記後撥款，保留所有文件，並提早規劃租約到期或空租時的還款資金。
短時間內向很多家銀行送件，聯徵查詢紀錄會被其他銀行看到，可先參考聯徵查詢次數對貸款的影響，集中在少數幾家比較。
銀行貸不夠怎麼辦？增貸、轉貸與二胎比較
如果銀行核貸金額不夠，或已經持有店面想再週轉，常見做法有以下幾種：
| 做法 | 適合情況 | 要注意的地方 |
|---|
| 原貸銀行增貸 | 已還了一段時間本金，店面價值或租金提高 | 要重新鑑價與審核收入，可能有手續費 |
| 轉貸到其他銀行 | 其他銀行條件較好，想降低利率或拉長年限 | 原貸款提前清償違約金、新設定費用；權狀含「住」字者轉貸不得藉重新鑑價提高金額 |
| 二順位抵押（二胎） | 銀行額度已用滿，需要短期週轉 | 利率與費用較高，要換算總費用年百分率 |
| 出售或出租調整 | 月付壓力長期大於收入 | 出售需要時間，最好提早規劃 |
二胎的運作方式與費用結構，可參考二胎房貸完整指南與民間二胎的順位與實拿淨額。要特別注意，依民法第 205 條，約定利率超過週年 16% 的部分無效，但開辦費、代辦費、帳管費等名目可能讓實際成本遠高於表面利率。遇到要求先付費才能核貸、或要你把權狀交給對方保管的業者，要提高警覺，相關辨識方式可看代書貸款安全嗎。
買店面借錢前，先想清楚這五件事
- 空租期撐得住嗎？租客退租到找到新租客之間沒有租金收入，月付金仍要照繳。建議準備至少數個月的月付金當緩衝。
- 租約什麼時候到期？租約到期日如果落在貸款期間前幾年，續租條件會直接影響現金流。
- 利率上升時還付得起嗎？用比現在高的利率試算一次，看月付金增加後還有沒有餘裕。
- 店面好不好賣？店面的買方比住宅少，出售時間通常較長，不要把「到時候賣掉就好」當成唯一的還款計畫。
- 用個人還是公司名義？名義不同，適用的央行規定、稅務與保證責任都不同，簽約前最好先問清楚。
穩健的做法是先算清楚現金流：把月付金、房屋稅、地價稅、管理費和維修費加總，和保守估計的租金收入比較，確定差額由穩定收入支應後再決定借多少。如果銀行貸款被退件，可以先看銀行貸款被拒的原因與補救方法，不要急著找高成本的管道。
常見問題 FAQ
店面貸款可以貸幾成？
店面貸款沒有全國統一的法定成數，銀行依自己的內規、鑑價結果與借款人條件核定。業界文章常見的說法是銀行約鑑價的五到七成，但這不是官方統計，實際要以銀行核貸為準。若建物權狀用途含有「住」字樣，例如住商用，就屬於央行規定中的住宅，名下已有房貸時會受到央行的成數限制。
央行的限貸規定管得到店面嗎？
依中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定（115 年 9 月 18 日生效版本），購屋貸款是指購買建物權狀含有「住」字樣的住宅。權狀主要用途為商業用、一般事務所等不含「住」字的店面，不在購置住宅貸款的限制範圍內；但購買都市計畫商業區或住宅區的土地屬購地貸款，最高五成。權狀用途含「住」字的住商店面則要依住宅規定辦理。
店面貸款的年限和利率大概多少？
目前沒有主管機關公布的店面貸款年限或利率統計。業界文章常見說法是年限比住宅房貸短、多半不給寬限期，利率也比自住房貸高，但各銀行差異很大。建議向兩到三家銀行取得書面條件，並用總費用年百分率比較，不要只看名目利率。
店面有租客，對貸款比較有利嗎？
通常有幫助，但要看租約內容。不動產估價技術規則規定估價師應兼採二種以上方法，店面常會用到收益法，也就是用未來一年的客觀淨收益除以收益資本化率推算價格。租金穩定、租期長、租金符合行情的店面比較容易被認可；租金明顯高於行情或租約快到期，銀行可能保守估算。
一樓住家改成店面，貸款會受影響嗎？
可能會。建築法第 73 條規定建築物應依核定的使用類組使用，變更使用類組應申請變更使用執照，一定規模以下由地方政府另定免辦規定。實際用途和使用執照不一致時，銀行可能要求補正或保守鑑價；房屋稅也會依實際使用改按營業用稅率課徵，營業用為房屋現值的 3% 到 5%。
用店面貸款，銀行會要求保證人嗎？
有可能。銀行法第 12 條之 1 規定，銀行辦理自用住宅放款及消費性放款時不得要求借款人提供連帶保證人。店面貸款多半不屬於自用住宅放款，銀行依授信需要徵取保證人時，依同條規定應以一定金額為限。簽約前要確認保證範圍與金額。
銀行貸不夠，可以用店面辦二胎嗎？
可以向銀行申請增貸，或另找民間業者辦二順位抵押，也就是二胎。二胎的利率與費用通常比銀行高，依民法第 205 條，約定利率超過週年 16% 的部分無效，但開辦費、代辦費等名目可能讓實際成本更高，簽約前要換算總費用年百分率，並確認業者有合法登記。
店面的房屋稅和地價稅跟住家差多少？
依房屋稅條例第 5 條，供自住的住家用房屋稅率為房屋現值的 1.2%（符合全國單一自住且現值在一定金額以下者為 1%），營業用為 3% 到 5%。地價稅方面，依土地稅法，自用住宅用地按千分之二計徵，但必須無出租或供營業使用；店面用地適用基本稅率千分之十，超過累進起點地價再累進課徵。
