重點摘要：保險公司房貸就是向壽險公司申請的房屋抵押貸款，依保險法第 146 條之 3屬於合法放款業務。官網表定利率約 2.63% 到 2.925% 起，但央行限貸規定同樣適用保險公司，第 2 戶最高 7 成，並要留意帳管費與 3 年綁約違約金。
保險公司房貸，是指人壽保險公司把保戶繳的保費拿去運用，以「不動產擔保放款」的方式借錢給購屋者或屋主。依保險法第 146 條之 3，保險業辦理放款以法定項目為限，其中第二款就是「以動產或不動產為擔保之放款」，所以壽險公司承作房貸是合法的業務，不是民間借貸。
同一條文也規定，前三款放款每一單位不得超過該保險業資金的 5%，放款總額不得超過資金的 35%。換句話說，壽險公司能放出去的房貸總量有上限，這也是後面會提到「排撥」現象的背景。
很多人會把它和「房貸壽險」搞混。房貸壽險是借款人買的保險，保障借款人身故或失能時還得出房貸；金管會在 105 年的函令中明訂銀行不得以購買房貸壽險商品做為貸款之搭售條件。簡單說：
| 比較項目 | 保險公司房貸（壽險房貸） | 房貸壽險 |
|---|---|---|
| 本質 | 貸款，壽險公司是債權人 | 保險商品，保障房貸還款 |
| 法源 | 保險法第 146 條之 3 放款業務 | 保險商品規範，不得強迫搭售 |
| 誰付錢給誰 | 借款人每月還本付息給壽險公司 | 借款人繳保費給保險公司 |
| 要不要一起辦 | 可以單獨申請 | 自行決定，不是核貸的必要條件 |
本文談的是第一種：把房屋抵押給壽險公司借錢。如果想用保單本身借錢，那是另一種產品，請看保單借款完整指南。
過去十多年，房貸市場幾乎由銀行包辦。近兩年銀行受到不動產放款集中度與央行選擇性信用管制的壓力，出現「房貸要排隊撥款」的情況，壽險公司於是重新積極承作。據經濟日報 2026 年 9 月報導引述聯徵中心資料，2026 年上半年保險公司新增房貸戶 6,402 人、金額 789.7 億元，較去年同期成長一倍；同一篇報導也提到，市場傳出部分保險公司開始出現排撥或接案保守的現象。
對借款人來說，這代表兩件事：第一，銀行說「額度用完、要等」的時候，壽險公司是一條可以同時詢價的正規管道；第二，壽險公司的額度同樣有限，不能把它當成一定借得到的備案，最好一開始就和銀行並行比較。
以上件數與金額是新聞引述的聯徵統計，央行並沒有另外公布壽險業房貸利率的官方月報。想對照銀行行情，可以看央行每月公布的五大銀行新承做放款利率。
兩者最大的差別不在「好不好貸」，而在利率的計算方式、費用結構與服務據點。整理如下：
| 比較項目 | 保險公司房貸 | 銀行房貸 |
|---|---|---|
| 指標利率 | 多用「保單分紅利率」（臺銀、一銀、合庫三家銀行二年期定儲平均，2026 年 10 月為 1.75%）或 TD2 定儲指數 | 多用各銀行自訂的定儲利率指數，或郵局二年期定儲機動利率 |
| 央行限貸 | 同樣適用（規定明列保險公司） | 適用 |
| 一次性費用 | 帳管費 3,500 到 4,000 元，或開辦費加估價費，依公司不同 | 開辦費、鑑價費依銀行不同 |
| 提前清償 | 常見 3 年綁約、違約金逐年遞減；也有不綁約但利率較高的方案 | 常見綁約 2 到 3 年，或選擇不綁約方案 |
| 服務方式 | 據點少，多為專人到府或線上申請 | 分行多，可結合薪轉、存款往來 |
| 額外服務 | 部分有理財型房貸 | 理財型房貸、房貸加信貸組合較多 |
保單分紅利率的定義可以在富邦人壽房貸專案頁看到原文：依主管機關規定，採當月臺灣銀行、第一銀行、合作金庫銀行三家銀行二年期定期儲蓄存款利率的平均，由人壽保險商業同業公會每月第一個營業日公布。它和銀行常用的定儲指數一樣會隨升降息變動，所以壽險房貸大多也是機動利率，不是固定利率。
以下數字全部取自各公司官網公開頁面，「起」代表最低利率，實際利率依借款人信用、擔保品地段與用途核定。
| 公司 | 官網表定利率 | 成數與年限 | 一次性費用 | 提前清償違約金 |
|---|---|---|---|---|
| 國泰人壽一段式房貸 | 2.72% 起（i+0.98% 起），名下 2 戶以上非首購加 0.05% | 官網未列 | 帳管費 3,500 元 | 3 年內 1%，每半年減少 0.1%，第 4 年起不收 |
| 富邦人壽真心相貸Ⅱ | 最低 I+0.9% 起（目前最低 2.65% 起） | 官網未列 | 開辦費 2,000 元、估價費 4,000 元 | 第一年 1%、第二年 0.75%、第三年 0.5%；選得隨時清償利率加碼 1% |
| 新光人壽金好客 | 綁約 2.63% 起（i+0.88% 起），不綁約 3.43% 起 | 官網未列 | 帳管費 4,000 元，免費鑑價 | 3 年內半年內 1%，每半年減少 0.1% |
| 台灣人壽房屋貸款 | TD2 加碼，最低 2.925% 起 | 最高 8 成為原則；屋齡 15 年以下最長 30 年，超過 15 年最長 20 年 | 開辦費 8,000 到 50,000 元，估價報告費 3,500 到 5,000 元 | 官網未列 |
| 三商美邦人壽 | 新件 I+0.60% 到 1.03% | 上限 80%，最長 30 年，寬限期視條件核定 | 帳務管理費：無，鑑價費每戶 2,000 到 6,000 元 | 2 年內清償：第一年 1%、第二年 0.75% |
| 全球人壽 | 官網寫明「本公司房貸產品已下架」 | |||
| 南山人壽 | 官網只見既有房貸戶服務與指標利率公告，未見新承作專案頁，是否受理新案請直接洽詢 | |||
從表上可以看出兩個重點：一是表定最低利率彼此差距不大，真正拉開成本的是費用與綁約；二是國泰人壽另有不綁約、無違約金的新增好貸專案，表定 2.9% 起，比綁約方案高，適合預計幾年內會賣屋或轉貸的人。新光人壽官網的公司名稱已標示為台新新光金控旗下，合併後的產品名稱與條件，以申請當下官網為準。
坊間常聽到「銀行不給貸，去找壽險公司就能多貸一點」，這個說法在央行管制範圍內不成立。中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定（115 年 9 月 18 日生效）第二點把「金融機構」定義為本國銀行、外國銀行在臺分行、信用合作社、全國農業金庫、農漁會信用部、中華郵政及保險公司。金管會也早在 100 年把央行相關規定指定為保險業內部控制及稽核的項目。
| 借款人狀況（購屋貸款） | 最高成數 | 寬限期 |
|---|---|---|
| 名下無房屋的首次購屋 | 不在本規定成數限制內，依各公司鑑價核定 | 依各公司規定 |
| 無房貸但已有房屋 | 依各公司核定 | 不得有寬限期 |
| 已有一戶房貸，再買第 2 戶 | 7 成 | 不得有寬限期 |
| 已有二戶以上房貸 | 3 成 | 不得有寬限期 |
| 高價住宅（臺北 7,000 萬、新北 6,000 萬、其他地區 4,000 萬元以上） | 3 成 | 不得有寬限期 |
第 2 戶由 6 成放寬到 7 成，是央行 2026 年 9 月 17 日新聞稿宣布、9 月 18 日起實施的調整。富邦人壽、台灣人壽的官網也都寫明，符合央行規定管制的案件，利率與條件應優先依央行規定辦理。
首購自住雖然不受上表成數限制，但能貸幾成仍看壽險公司自己的鑑價與內規，台灣人壽寫的是「最高貸放成數以八成為原則」，三商美邦人壽是「上限 80%」。如果房子屬於屋齡高、凶宅或地上權等銀行較保守的類型，壽險公司一樣會用鑑價把關，可以先看本站的老屋貸款、凶宅貸款與地上權住宅貸款整理。
假設貸款 800 萬元、30 年、本息平均攤還，以官網表定最低利率估算每月應繳金額（實際核貸利率可能更高，本試算只用來比較差距）：
| 利率情境 | 30 年月付 | 20 年月付 |
|---|---|---|
| 2.63%（新光綁約最低） | 約 32,153 元 | 約 42,901 元 |
| 2.65%（富邦綁約最低） | 約 32,237 元 | 約 42,979 元 |
| 2.72%（國泰一段式最低） | 約 32,532 元 | 約 43,255 元 |
| 2.925%（台灣人壽最低） | 約 33,406 元 | 約 44,068 元 |
| 3.65%（富邦 2.65% 再加碼 1% 得隨時清償） | 約 36,597 元 | 約 47,016 元 |
可以看到，最低利率之間每月差不到 1,300 元，但選擇不綁約多 1% 利率，30 年期每月約多繳 4,360 元，一年約 5.2 萬元。如果預計 3 年內不會賣屋或轉貸，綁約方案通常比較划算；反過來，若很可能提前還清，就要把違約金算進去。
以富邦人壽的違約金規定為例，800 萬元在第一年全部提前清償，違約金約 8 萬元，第二年約 6 萬元，第三年約 4 萬元。國泰人壽與新光金好客則是 3 年內從 1% 起每半年減少 0.1%。一次性費用方面，帳管費 3,500 到 4,000 元、富邦開辦費加估價費 6,000 元，差距不大；台灣人壽開辦費最高可到 5 萬元，申請前一定要問清楚自己的案件收多少。
銀行的個人購屋貸款受金管會個人購屋貸款定型化契約應記載事項規範，限制清償期間最長 3 年、違約金要遞減，借款人死亡或重大傷殘而提前清償時不得收違約金。壽險業是否同樣適用這份應記載事項，公開資料沒有明確寫出，簽約前請逐條確認契約上的違約金條款。
壽險公司的流程和銀行大致相同，只是據點較少、多由專人到府或線上受理。建議依下列順序進行：
整個流程所需時間依各公司作業量而定，官網多未明列天數。若有交屋或代償期限，務必先問清楚預估撥款時間，並同時保留銀行的申請管道，避免遇到排撥時措手不及。
壽險公司的申請對象其實很廣。台灣人壽官網寫的是「可提供房地為擔保者」，資金用途包括購屋、房屋修繕或個人理財周轉；三商美邦人壽則要求「具有還款能力且票信及債信正常之自然人」，並寫明不論是否為該公司客戶都歡迎申貸。審核重點和銀行相近：
常見應備文件如下，實際以各公司要求為準：
| 文件類別 | 內容 |
|---|---|
| 身分文件 | 身分證、第二證件；有保證人或擔保提供人時也要提供 |
| 收入與財力 | 薪資轉帳紀錄、扣繳憑單或所得清單、存款或其他資產證明 |
| 房屋文件 | 買賣契約（購屋）、建物與土地權狀或謄本 |
| 原貸資料（轉貸） | 原房貸餘額證明、最近繳款紀錄 |
如果申請時需要家人當保證人或拿家人的房子擔保，責任範圍和銀行房貸一樣，可以先看借款保證人的風險與用父母房子貸款的整理。
壽險房貸是正規金融機構的產品，但仍有幾個容易被忽略的地方：
如果有人自稱「可以幫你透過保險公司多貸幾成、繞過央行規定」，這與央行規定不符，很可能是不實宣傳或詐騙。合法的貸款利率也不可能無限上綱，依民法第 205 條，約定利率超過週年 16% 的部分無效。
最適合的情況是：銀行回覆要排隊撥款、或銀行給的利率加碼偏高，而你的條件本身不差，想多一家正規機構比價。也適合想把房貸從原銀行轉出、又不想找民間二胎的人。不同需求的選擇可以參考：
| 你的需求 | 可以考慮 | 延伸閱讀 |
|---|---|---|
| 買房需要房貸、想多比幾家 | 銀行加壽險公司同時詢價 | 中信房貸條件整理 |
| 已有房貸，想降息或換債權人 | 轉貸到銀行或壽險公司 | 房屋增貸與轉貸怎麼選 |
| 想要隨借隨還的備用額度 | 理財型房貸 | 理財型房貸是什麼 |
| 第一順位已設定，還需要資金 | 銀行或融資公司二胎 | 二胎房貸完整指南 |
| 有保單、不想動房子 | 保單借款 | 保單借款利率試算 |
如果房子是小坪數套房或店面，銀行與壽險公司都可能有坪數或用途內規，可以先讀套房貸款與店面貸款兩篇。退休族想把房子變成每月現金流，則可以了解以房養老。總之，把壽險公司當成房貸比價的第二條正規管道，同時比較利率、費用與綁約，才能找到真正適合自己的方案。
沒有固定答案。2026 年 10 月壽險公司官網表定最低利率約 2.63% 到 2.925%，實際利率依信用、地段與用途核定。建議同時向銀行與壽險公司詢價，並把帳管費、開辦費與違約金一起比較。
多數可以。三商美邦人壽官網寫明不論是否為客戶都歡迎申貸，國泰、富邦、新光、台灣人壽的房貸專案頁也沒有限定保戶，實際仍以各公司審核為準。
不行。央行 115 年 9 月 18 日生效的不動產抵押貸款規定，金融機構定義明列保險公司，已有一戶房貸者買第 2 戶最高 7 成且不得有寬限期，已有二戶以上房貸或高價住宅最高 3 成。
保險公司房貸是向壽險公司借錢、以房屋設定抵押；房貸壽險是借款人自己投保的保險商品。金管會規定銀行不得以購買房貸壽險做為貸款的搭售條件，是否投保由借款人決定。
常見的是保單分紅利率，也就是臺灣銀行、第一銀行、合作金庫銀行三家二年期定期儲蓄存款利率的平均，2026 年 10 月為 1.75%；台灣人壽則用 TD2 定儲指數利率加碼。
選綁約方案通常要。富邦人壽是第一年 1%、第二年 0.75%、第三年 0.5%；國泰人壽與新光金好客是 3 年內從 1% 起每半年減少 0.1%；三商美邦是 2 年內第一年 1%、第二年 0.75%。也有利率較高的不綁約方案。
依公司與案件而定。台灣人壽最高以八成為原則，屋齡 15 年以下最長 30 年、超過 15 年最長 20 年；三商美邦人壽上限 80%、最長 30 年。若屬央行管制案件，成數以央行規定為上限。
依 2026 年 10 月官網資料，全球人壽寫明房貸產品已下架；南山人壽官網只見既有房貸戶服務與指標利率公告，未見新承作專案頁，是否受理新案請直接洽詢。
若是您有其他資金需求，【697 來就吉借錢網】也提供更多元化貸款服務；針對【信用小白】、【信用瑕疵】、【軍公教人員】、【八大行業】等不同背景族群，我們的理財團隊皆能設計彈性靈活的專屬方案，協助各類客戶順利取得週轉資金。
搭配全程線上申請機制，讓你快速補足資金缺口，彈性安排還款，穩定掌握你的財務節奏！
697來就吉借款專家，台灣合規組織企業專業經營，針對各類借款擁有 16 年以上的媒合經驗及專業服務。
歡迎聯絡我們，我們將立即為您解決資金需求，榮幸為您服務。
立即填單，為您快速撥款！💰
