房子在爸媽名下、缺錢的是我：誰當借款人、誰簽什麼、誰承擔風險

重點摘要：

• 用父母房子貸款在法律上可行：子女當借款人，父母當「擔保物提供人」，依民法第 860 條抵押可以由第三人提供。但機構願不願意承作，要看子女的收入、房屋價值與一胎餘額。
• 父母沒拿到錢，房子仍可能被拍賣：子女還不出來時，債權人可依民法第 873 條聲請拍賣抵押物。
• 只提供擔保和當保證人是兩回事：只設定抵押，父母的風險原則上限於那間房子；若另簽保證人或連帶保證人，就要用全部財產負責。
• 父母代還後可依民法第 879 條承受債權向子女求償；若明確不追討，可能依遺產及贈與稅法第 5 條被認定為贈與。
• 父母失智、房屋共有、父母過世，各有不同的法律門檻，下面逐一說明。

用父母房子貸款是什麼？先分清楚三種角色

用父母房子貸款，指的是需要資金的是子女，但能拿來擔保的房子登記在父母名下。這時候同一筆借款裡會出現不同角色，每個角色要負的責任完全不同，第一步就是把角色分清楚。

 

 

依民法第 860 條，普通抵押權是「債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權」。條文明寫「或第三人」，所以借款人和房屋所有權人可以是不同的人。實務上常把提供房屋的第三人稱為「擔保物提供人」，法律文獻也稱「物上保證人」。

角色	通常是誰	要負的責任	依據
借款人（債務人）	需要資金的子女	按期還本付息，用全部財產負責	借款契約
擔保物提供人	房屋所有權人，例如父母	以提供的房屋為限，還不出來時房屋可能被拍賣	民法第 860 條、第 873 條
保證人	另外簽保證書的人	借款人不履行時代負履行責任，範圍及於保證人的財產	民法第 739 條
共同借款人	和借款人一起簽借款契約的人	本身就是債務人，責任和借款人相同	借款契約

這張表最重要的一點是：父母簽了哪一種文件，決定父母的風險有多大。很多家庭以為「只是借房子給孩子用一下」，結果在一疊文件裡同時簽了擔保物提供人和連帶保證人，責任就從「一間房子」擴大到「父母的全部財產」。

 

如果房子是自己名下，想了解一般的房屋週轉方式，可以先看房屋增貸完整攻略與二胎房貸完整指南；本篇專門處理「房子不是借款人自己的」這種情況。

 

 

擔保提供人和保證人差在哪？父母簽的是哪一種

兩者最大的差別在「責任範圍」。依民法第 739 條，保證是「一方於他方之債務人不履行債務時，由其代負履行責任之契約」，保證人要用自己的財產替借款人還錢。擔保物提供人則是拿特定不動產擔保，債權人原則上只能就那間房子賣得的價金受償。

比較項目	只當擔保物提供人	另外當保證人
風險範圍	以設定抵押的房屋為限	及於保證人的存款、薪資與其他財產
還不出來時	房屋可能被聲請拍賣	除了房屋，其他財產也可能被追償
代還後	依民法第 879 條承受債權，向借款人求償	依保證相關規定向借款人求償
簽約時要看	抵押權設定契約書、擔保範圍	保證書、保證金額上限、是否為連帶保證

銀行對保證人的要求也有法律限制。銀行法第 12 條之 1規定，銀行辦理自用住宅放款及消費性放款，不得要求借款人提供連帶保證人；已取得足額擔保時，不得要求借款人提供保證人；徵取保證人時應以一定金額為限，未來求償時應先就借款人求償。金管會的個人購屋貸款定型化契約不得記載事項第十一到十三點也規定，自用住宅放款不得約定徵取連帶保證人，也不得變相要求徵取共同借款人或連帶債務人。

 

要注意，這些限制是針對「銀行」辦理「自用住宅放款及消費性放款」。用父母房子借來做生意週轉，或找的是融資公司、民間業者，就不一定適用。更完整的保證人責任可以看借款保證人風險完整說明。

 

 

哪些情況可以申請？資格條件與審核重點

法律允許不代表每家機構都願意承作。用父母房子貸款時，審核會同時看「借款人」和「房子」兩條線，任何一條不過都可能被退件。

 

借款人（子女）這一端

• 還款能力：機構會看子女自己的收入證明、工作年資與現有負債。房子再值錢，借款人沒有穩定收入，正規機構通常不會核准。
• 信用紀錄：聯徵有遲繳、呆帳或短期大量查詢，會影響核貸。可以先依聯徵紀錄查詢教學自己查一次。
• 負債比：若同時申請信用貸款，無擔保債務還會受DBR 22 倍的限制。
• 和所有權人的關係：業界常見說法是機構偏好二親等以內的親屬，例如父母、子女、配偶，這是各機構內規，沒有統一的法令標準，以實際詢問結果為準。

 

房子（父母）這一端

• 房屋價值與一胎餘額：父母的房子若還有房貸，能再擔保的空間是「鑑價後可貸金額減掉一胎餘額」。一胎餘額高，就只能找願意承作二順位的機構，費用通常更高。
• 是否共有：民法第 819 條規定共有物的設定負擔應得共有人全體同意。土地法第 34 條之 1的多數決只適用於處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，不包括抵押權。父母共有的房子，原則上要兩人都同意；只有一方同意時，只能就他自己的應有部分設定，可參考持分借款怎麼借。
• 屋況與屋齡：屋齡高、坪數小或有特殊情況的房子，鑑價可能偏保守，老屋可參考老屋貸款怎麼辦。
• 父母的意思能力：父母必須自己理解並同意。若父母已失智或受監護宣告，就不是子女拿著證件就能辦，後面有專段說明。

 

 

申請步驟：從家庭討論到撥款

用父母房子貸款牽涉兩代人的財產，建議先把家裡的共識談好，再開始跑金融機構，順序如下：

1. 全家先談清楚角色與還款方式：誰是借款人、父母是只提供擔保還是也當保證人、由誰還款、還不出來時怎麼辦。最好寫成書面協議，也讓其他兄弟姊妹知情。
2. 調閱謄本，確認房屋權利狀況：看所有權人、是否共有、已設定的抵押權順位與金額，再向原貸機構詢問一胎餘額。
3. 確認父母的意思能力與共有人同意：父母須能自己理解並同意；房屋共有時，原則上要全體共有人同意。
4. 向兩到三家機構詢價比較：先問銀行是否接受第三人提供擔保，取得書面的利率、費用與年限，用總費用年百分率比較真實成本。
5. 審閱契約與抵押權擔保範圍：逐份確認父母簽的文件身分欄位，以及抵押權是普通抵押還是最高限額抵押。簽約前可以對照借款合約檢查清單。
6. 父母親自對保並辦理抵押設定：完成抵押權設定登記後撥款，保留契約副本與還款紀錄；還清後記得辦理抵押權塗銷登記。

抵押權設定登記本身也有法定程序。土地登記規則第 26 條規定土地登記原則上由權利人及義務人會同申請；第 40 條規定登記義務人應親自到場，提出國民身分證正本當場簽名核符。第 41 條列出可免親自到場的情形，例如檢附登記原因發生日期前一年以後核發的印鑑證明、文件經公證或認證、由地政士簽證等。父母本人不知情，就不可能合法完成設定，若有人表示「不用父母出面也能辦」，要特別小心。

 

 

費用與利率：要花哪些錢？

用父母房子貸款的成本，除了利息，還有設定抵押相關的費用。下表整理常見項目：

費用項目	怎麼算	出處或說明
抵押權設定登記費	權利價值的千分之一	土地法第 76 條
地政士（代書）費用	各事務所自訂	無官方統一收費標準，事前問清楚
鑑價費、開辦費、帳管費	各機構自訂	要列入總費用年百分率比較
利息	依核定利率與還款方式	銀行、融資公司、民間差異大
塗銷登記	還清後辦理	依各地政事務所規定

舉例來說，假設抵押權登記的擔保債權金額為 720 萬元，依土地法第 76 條按千分之一計算，登記費為 7,200 元。實務上擔保金額常設定得比借款金額高一些，例如借款金額的 1.2 倍，這是市場常見做法而非法令規定，實際以契約與登記內容為準。

 

利率方面，目前沒有主管機關公布「第三人提供擔保」的專屬利率統計，各機構依借款人條件與房屋順位核定。可以確定的是，依民法第 205 條，約定利率超過週年 16% 的部分無效；但開辦費、代辦費等名目可能讓實際成本遠高於表面利率。找民間二胎前，建議先看民間二胎的順位與實拿淨額，也注意代書貸款的合法辨識方式。

 

 

父母要承擔的風險：房子、時間與擔保範圍

 

沒拿到錢，房子仍可能被拍賣

民法第 873 條規定，抵押權人於債權已屆清償期而未受清償者，得聲請法院拍賣抵押物，就賣得價金受清償。這裡不問錢是誰花掉的，只要子女沒有依約還款，父母的房子就可能進入拍賣程序。如果那是父母唯一的住所，代價就是兩代人的居住安全。

 

擔保範圍可能比你想的大

抵押權有「普通抵押」和「最高限額抵押」兩種。依民法第 881 條之 1，最高限額抵押權是「債務人或第三人提供其不動產為擔保，就債權人對債務人一定範圍內之不特定債權，在最高限額內設定之抵押權」。如果約定的擔保範圍寫得很寬，子女日後在同一機構的其他借款，也可能被綁進父母房子的擔保範圍。

 

針對購屋貸款，金管會個人購屋貸款定型化契約應記載事項第十三點規定：借款人或第三人提供擔保物設定抵押權時，該抵押權擔保範圍僅限本貸款契約之債務；借款人因未來需求要擴及其他債務，須經擔保物提供人另以書面同意。其他類型的房屋抵押借款不一定適用這一點，所以簽約時更要逐字確認。另外，土地登記規則第 111 條之 1規定普通抵押權設定登記時，登記簿要記明擔保債權的金額、種類及範圍，父母可以在登記完成後調閱謄本核對。

 

房子過戶或出租，抵押權也還在

依民法第 867 條，不動產所有人設定抵押權後，得將不動產讓與他人，但抵押權不因此而受影響。也就是說，父母日後想把房子賣掉、送給其他子女，抵押權會跟著房子走，買方或受贈人多半會要求先清償塗銷。第 866 條也規定，設定抵押後成立的租賃若影響抵押權實行，法院可以終止租賃後拍賣。

 

如果父母需要的是保留彈性、隨借隨還，請注意這類額度通常以最高限額抵押設定，相關風險可參考理財型房貸的擔保範圍說明。

 

 

父母代還之後：求償權、代位與贈與稅

子女還不出來時，很多父母會選擇先代還，避免房子被拍賣。代還之後，父母在法律上有兩個重點：可以向子女求償，以及不追討時可能涉及贈與稅。

 

代還可以向子女求償

民法第 879 條規定，為債務人設定抵押權的第三人，代為清償債務，或因抵押權人實行抵押權致失抵押物所有權時，該第三人於其清償的限度內，承受債權人對於債務人之債權。白話說，父母代還多少，就取得對子女多少的債權。若同一筆借款另有保證人，同條也規定保證人應分擔的比例，抵押人超過分擔額的部分可以向保證人請求償還。

 

不追討，可能被認定為贈與

遺產及贈與稅法第 5 條第一款規定，在請求權時效內無償免除或承擔債務者，其免除或承擔之債務以贈與論。父母代還後若明確表示不追討，就可能被認定為贈與。

 

每位贈與人每年可減除免稅額，第 22 條條文原為 220 萬元，依物價指數調整後，財政部賦稅署於 111 年公告調整為 244 萬元，115 年發生的贈與案件仍免予調整。試算如下（假設值，只用來說明計算方式）：

情境	贈與金額	減除免稅額後	贈與稅（依第 19 條第一級 10%）
父親一人代還 300 萬元且不追討	300 萬元	56 萬元	5.6 萬元
父親一人代還 200 萬元且不追討	200 萬元	0 元	0 元（低於免稅額）

稅率依遺產及贈與稅法第 19 條，課稅贈與淨額在第一級者課徵 10%。同一年內有其他贈與要合併計算，實際是否課稅、金額多少，由稽徵機關依個案事實認定，金額較大時建議事前向國稅局或會計師確認。

 

另外，同法第 5 條第六款規定，二親等以內親屬間財產的買賣以贈與論，除非能提出已支付價款的確實證明，且該價款不是由出賣人貸與或提供擔保向他人借得。如果子女是要「向父母買房」，又用父母的房子當擔保去借買房款，這筆買賣就可能被視為贈與，規劃時要特別留意。

 

 

父母年紀大、失智或過世時怎麼辦？

 

父母失智或判斷力退化

民法第 14 條規定，因精神障礙或其他心智缺陷，致不能為意思表示或受意思表示，或不能辨識其意思表示之效果者，法院得依聲請為監護之宣告；第 15 條規定受監護宣告之人無行為能力。依第 1113 條準用第 1101 條，監護人對受監護人的財產，非為受監護人的利益不得使用、代為或同意處分，代理處分不動產非經法院許可不生效力。拿父母的房子替子女借錢，通常很難說是「為了父母本人的利益」。

 

如果只是判斷力下降、受輔助宣告，依民法第 15 條之 2，為不動產設定負擔、為保證或消費借貸等行為，都應經輔助人同意。趁父母還能清楚表達意願時，就把家裡的安排談好、寫下來，比事後走法院程序單純得多。

 

父母過世後，擔保還在嗎？

依民法第 1148 條，繼承人自繼承開始時承受被繼承人財產上的一切權利義務，但對被繼承人的債務以因繼承所得遺產為限負清償責任。房子由繼承人繼承後，原本為子女借款設定的抵押權仍然存在，借款沒還清前不會因父母過世而消滅。如果父母生前已代還，父母對借款子女的求償權也屬於遺產的一部分，其他兄弟姊妹可能主張這筆債權，家人之間容易產生爭議。

 

年長父母本身想運用房子養老，則是另一種完全不同的產品，可參考以房養老是什麼，不要和替子女借款混在一起。

 

 

家人之間要先談好的五件事

用父母房子貸款最常見的糾紛，不是來自銀行，而是來自家人。建議把下面五件事寫成書面：

• 錢的用途與金額：借多少、做什麼用，日後要不要再借。
• 由誰還、從哪個帳戶還：固定由借款子女的帳戶扣款，保留完整的還款紀錄。
• 父母代還時怎麼處理：代還的金額是否要求子女歸還、怎麼還，避免日後說不清是借貸還是贈與。
• 其他兄弟姊妹是否知情：讓其他繼承人知道房子設定了抵押、為誰設定，減少日後的分產爭議。
• 還清後的塗銷：約定還清後由誰辦理抵押權塗銷，並確認謄本已更新。

家人之間的借貸也建議留下借據，寫法可參考借據範本與寫法；同時要提防以「幫你用家人房子快速撥款」為號召的話術，可以先看貸款詐騙怎麼判斷。

 

 

銀行不收怎麼辦？替代方案比較

如果機構不接受第三人提供擔保，或條件不理想，可以比較以下做法：

做法	適合情況	要注意的地方
父母自己當借款人，再借給子女	父母有穩定收入或退休金，年紀不算太大	以父母條件審核，年限可能較短；轉給子女要有借據與還款紀錄，避免被認定為贈與
子女當借款人，父母提供擔保	子女收入穩定、信用良好	本篇主要情境，父母風險限於房屋，但要確認沒有另簽保證
子女申請信用貸款	需要金額不大，子女條件不錯	不需動用父母房子，但受 DBR 22 倍限制
找融資公司或民間辦二順位	銀行不收、一胎餘額高	利率與費用較高，要換算總費用年百分率，確認業者合法
出售其他資產或延後計畫	還款能力不足	不借錢就沒有房子被拍賣的風險

穩健的原則是：先確認子女自己還得起，再談要不要動用父母的房子。如果需要比較增貸、轉貸與二胎的差別，可以看房屋增貸與轉貸怎麼選；不確定代辦業者是否可靠，可參考貸款代辦是什麼、合法嗎。

 

 

常見問題 FAQ

 

房子是父母的，子女可以拿去貸款嗎？

法律上可以。民法第 860 條規定，抵押權可以由債務人或第三人提供不動產擔保，所以子女當借款人、父母以所有權人身分提供房屋設定抵押，是合法的安排。但金融機構不一定願意承作，會看借款人自己的收入與信用、房屋價值與既有貸款，以及父母是否親自同意簽約，實際以各機構審核為準。

 

父母提供房子擔保，算不算保證人？

不一定。只提供房屋設定抵押，父母是擔保物提供人，風險原則上限於那間房子，房子可能被拍賣，但父母的其他財產不會因此被追償。如果父母另外在保證書或借款契約上簽了保證人或連帶保證人，就要用全部財產負責。簽約前要看清楚每一份文件上父母的身分欄位。

 

用父母房子貸款，父母要親自到場嗎？

通常要。抵押權設定登記依土地登記規則第 26 條由權利人和義務人會同申請，第 40 條規定登記義務人原則上要親自到場核對身分；第 41 條列有例外，例如檢附一年內核發的印鑑證明，或文件經公證、認證、由地政士簽證等。此外，金融機構多半也會要求父母本人對保簽約，實際要求依各機構規定。

 

子女還不出錢，父母的房子會怎樣？

依民法第 873 條，債權到期沒有受清償時，抵押權人可以聲請法院拍賣抵押物，用賣得價金受償。也就是說，即使父母沒有拿到任何一塊錢，房子仍可能被拍賣。父母可以先代為清償，依民法第 879 條在清償範圍內承受債權人對子女的債權，事後再向子女求償。

 

父母幫子女還了貸款，要繳贈與稅嗎？

要看父母之後有沒有向子女求償。遺產及贈與稅法第 5 條規定，在請求權時效內無償免除或承擔債務，以贈與論。父母代還後若明確不追討，可能被認定為贈與；每位贈與人每年有免稅額，財政部公告 115 年度仍為 244 萬元，超過部分依第 19 條課稅，最低一級稅率為 10%。實際是否課稅由稽徵機關依個案事實認定。

 

父母失智了，還能用他們的房子貸款嗎？

不能由子女自行代簽。父母若已不能辨識意思表示的效果，要先向法院聲請監護宣告；受監護宣告之人無行為能力，依民法第 1113 條準用第 1101 條，監護人代理處分受監護人的不動產，須經法院許可才生效力，而且必須是為了受監護人本人的利益。為子女借錢設定抵押，通常很難說是為了父母本人的利益。

 

房子是爸媽共有，只有一方同意可以嗎？

要拿整間房子設定抵押，原則上需要全體共有人同意。民法第 819 條規定，共有物的設定負擔應得共有人全體同意；土地法第 34 條之 1 的多數決只適用於處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，並不包括抵押權。只有一方同意時，只能就他自己的應有部分設定，金融機構接受度通常較低。

 

用父母房子貸款和父母自己去借再給我，哪個比較好？

各有取捨。父母自己當借款人，要以父母的年齡、收入與信用通過審核，年長的父母可能年限較短；資金再轉給子女時，要用借據和還款紀錄證明是借貸，否則可能被認定為贈與。子女當借款人、父母提供擔保，審核看子女的還款能力，父母的風險限於房屋。兩種都要先算清楚月付金與總費用年百分率。

 

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