面對台灣高齡化與少子化的社會趨勢，金融監督管理委員會（簡稱金管會）大力推動【以房養老】貸款政策，期望藉此協助年長者實現在宅安養、自力更生的生活方式，同時減輕社會福利體系的壓力。
本文將深入介紹【以房養老】貸款的概念，並全面解析其優缺點，幫助你更了解這項政策。
以房養老貸款是什麼？
【以房養老】貸款的正式名稱為【不動產逆向抵押貸款】。
其運作模式是將房屋所有權設定抵押給銀行，銀行則以每月撥款的方式向房屋所有權人（即借款人或債務人）支付養老金。
在借款期間，房屋所有權人每月僅需支付利息（直接從每月撥付的款項中扣除，且不超過撥付金額的三分之一），未支付的利息會累計進入債權。
當房屋所有權人身故或貸款期滿時，法定繼承人若想繼承房屋，必須先清償貸款本金與累計利息；若不願繼承，銀行則有權依規定處分房產（如進行法拍）。
法定繼承人可選擇以下方式來償還貸款：
現金清償：繼承人可直接以現金支付貸款本金及累計利息，繼承房屋所有權。
出售房屋償還貸款：繼承人也可以選擇將房屋出售，用所得款項來清償貸款，剩餘金額則歸繼承人所有。
借新還舊：若繼承人有意保留房屋，但無法一次性清償貸款，可與銀行協商，待房屋過戶至繼承人名下後，由繼承人向銀行申請新的房貸，以新貸款償還舊貸款。
這種機制為年長者提供了穩定的經濟來源，同時能有效利用其房屋資產，實現安養生活的需求。
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以房養老貸款與一般房屋貸款的差異？
一般房屋貸款的運作方式是一次性取得大筆資金，之後按月或按期數攤還本金及利息。
隨著還款進行，債務逐漸減少，直至全數清償。待貸款還清後，借款人即可到地政事務所辦理抵押權塗銷登記，房屋所有權將完全屬於借款人。
相較之下【以房養老】貸款的資金是按月分期撥付給借款人，隨著時間推移，債務金額則會逐漸增加。
借款人身故後，若法定繼承人無力或不願清償貸款，銀行可作為抵押權人，依法向法院聲請拍賣房屋。
拍賣所得款項若不足以清償欠款，銀行將對借款人遺留的其他財產進行追償；若有剩餘款項，則會退還給繼承人。
| 項目 | 以房養老 | 一般房貸 |
|---|---|---|
| 申請資格 | 年滿 60 歲之本國人 | 20 ~ 65 歲之本國人 |
| 給付方式 | 按月給付 | 一次給付 |
| 還款方式 | 期滿一次償還，但仍須按月繳息 | 按月攤還本金與利息 |
| 貸款餘額 | 遞增 | 遞減 |
以房養老貸款條件？
年滿 60 歲以上，並且具備完全行為能力的本國自然人，符合法律規定可自由處理個人財務事務。
信用紀錄良好且往來正常的借款人，無重大違約或信用瑕疵情況，具有良好的還款能力與意願。
所提供的擔保品須為借款人個人所有，並以單獨持有為前提，且該擔保品應為借款人自用住宅，不作其他用途。
以房養老貸款各家金融機構利率比較與貸款試算
以房養老貸款利率比較
市面上共有 18 間主流金融機構有提供【以房養老】貸款的服務，以下幫您整理出來。
2025年金融機構【以房養老】貸款專案比較表：
| 金融機構 | 年齡限制 | 最高貸款成數 | 年利率 | 貸款年限 | 手續費 |
|---|---|---|---|---|---|
| 697 來就吉借錢網 | 🥇 50 歲以上 | 🥇 8 成 | 🥇 1.60% 起 | 🥇 40年 | 🥇 無手續費 |
| 合作金庫銀行 | 60 歲以上 | 7 成 | 2.213% 起 | 最長 35 年 | 5,300 元起 |
| 土地銀行 | 63 歲以上 | 7 成 | 2.6% 起 | 最長 30 年 | 5,300～5,600 元 |
| 臺灣中小企業銀行 | 60 歲以上 | 6 成 | 2.5% 起 | 最長 30 年 | 5,000 元起 |
| 第一商業銀行 | 60 歲以上 | 未提供 | 1.68% 起 | 最長 35 年 | 5,300 元起 |
| 華南商業銀行 | 63 歲以上 | 未提供 | 3.07% 起 | 最長 30 年 | 5,300 元起 |
| 臺灣銀行 | 65 歲以上 | 7 成 | 1.61% 起 | 最長 30 年 | 5,300 元起 |
| 高雄銀行 | 60 歲以上 | 7 成 | 1.87% 起 | 最長 30 年 | 5,300 元起 |
| 中國信託銀行 | 60 歲以上 | 7 成 | 2.67% 起 | 最長 30 年 | 3,500 元起 |
| 台新銀行 | 60 歲以上 | 6 成 | 2.8% 起 | 最長 30 年 | 5,000 元起 |
| 上海商業儲蓄銀行 | 60 歲以上 | 7 成 | 1.83% 起 | 最長 30 年 | 9,000 元起 |
| 兆豐國際商業銀行 | 60 歲以上 | 7 成 | 2.363% 起 | 最長 30 年 | 5,300 元起 |
| 安泰商業銀行 | 55 歲以上 | 7 成 | 1.95% 起 | 最長 20 年 | 3,500 元起 |
| 陽信商業銀行 | 65 歲以上 | 7～8 成 | 2% 起 | 最長 25 年 | 5,000 元起 |
| 全國農業金庫 | 60 歲以上 | 7 成 | 2.75% 起 | 最長 30 年 | 5,500 元起 |
| 彰化銀行 | 60 歲以上 | 最高 2 千萬 | 1.62% 起 | 最長 30 年 | 5,300 元起 |
| 玉山銀行 | 60 歲以上 | 6 成 | 2.8% 起 | 最長 30 年 | 5,000 元起 |
| 台中商業銀行 | 60 歲以上 | 7 成 | 2.7% 起 | 最長 30 年 | 5,500 元起 |
備註：除了主流金融機構提供的【以房養老】貸款，市面上也可能會看到許多民間貸款公司推出的【以屋養老】、【一房養老】或【房屋養老貸款】等多種貸款方案。無論選擇哪一種，借款者都應該詳細了解其條件與條款，避免因信息不清而遭受詐騙或高利貸的風險，謹慎選擇合規合法的貸款管道，才能真正保障自身權益與財務安全。
以房養老貸款試算
【以房養老】貸款每期收取的利息，會隨著銀行撥付的貸款本金增加，但多數銀行都有規定：「扣息上限為月撥付金額的 1/3」，超過的利息就會掛帳，等合約期滿後再一次給付給銀行。
假設一間估價 1,500 萬元的房子，銀行核貸 7 成、貸款年限 30 年（=360 期）、年利率 1.61%，每期撥款金額為 29,166 元，利息扣除的上限為 9,722 元。
以房養老貸款試算結果
第 1 期實領金額： 29,166 元 - 0 元（無利息）= 29,166 元
第 2 期實領金額： 29,166 元 - 39 元（利息）= 29,127 元
第 3 期實領金額： 29,166 元 - 78 元（利息）= 29,088 元
第 251~360 期實領金額： 29,166 元 - 9,722 元（利息扣除上限）= 19,444 元
從第 251 期開始，利息達到扣除上限（9,722 元），超過的部分開始掛帳。累計掛帳利息會在合約期滿時一次性支付。
累計掛帳利息
等到合約期滿時，累計掛帳利息總計約為 4,100,228 元（以實際試算為準）。
備註：【以房養老】貸款採用每月定期浮動計息方式，因此未來若利率上升，每月實際可領取的金額可能進一步縮減，對長期財務安排的影響不容忽視。
以房養老貸款的優缺點？
以房養老優點
穩定現金流的保障
透過【以房養老】貸款，退休後每月皆可獲得穩定的收入，無需擔心現金短缺問題。這對於沒有子女的長者而言，更是一種安心的選擇，無須擔憂晚年生活的照顧問題。減輕子女的經濟壓力
在少子化及薪資成長緩慢的現代社會，青壯年往往需肩負養育子女與照顧父母的雙重負擔。如果長者能利用多年努力購置的房產申請【以房養老】貸款，實現經濟自立，既能緩解子女的壓力，也能讓自己在晚年過得更有尊嚴。保有房屋居住權
相比於將房屋出租或出售來籌措資金，【以房養老】貸款讓長者在獲得資金的同時，依然可以繼續住在自己的家中，直到生命的終點或合約結束為止，無需擔憂失去住所的問題。
以房養老缺點
銀行承作意願不高
雖然目前有多達 17 家銀行提供【以房養老】貸款，但由於銀行需要面對長壽風險、房價下跌及利率波動等挑戰，實際承作意願普遍偏低。這導致銀行在審核時更為嚴格，申請人容易遇到審核未通過或貸款額度不如預期的情況，當碰到銀行不願意承作或資格不符的狀況，也可以來諮詢【697 來就吉借錢網】，專業團隊將為您提供適合的解決方案。長壽風險帶來挑戰
大多數銀行的【以房養老】貸款年限為 30 年，假設申請者在 65 歲辦理貸款，那麼最多可領取到 95 歲。但假設合約到期時貸款人仍在世，可能面臨【無法償還貸款】或【房屋被法拍】的窘境，增加了晚年生活的不確定性。養老金給付可能縮水
從上面提到的以房養老試算可看出，每月領取的養老金會逐漸減少，若期間利率上升，實際到手的金額可能進一步縮減，對長期依賴該筆收入的貸款人來說，無疑是一項風險。牽涉子女繼承問題
由於【以房養老】貸款涉及繼承權益，銀行通常要求法定繼承人擔任通知義務人，甚至需出具同意書以完成辦理手續。如果在申請貸款前未與子女充分溝通，可能導致【申辦過程受阻】或【產生家庭糾紛】貸款額度有限
目前銀行提供的【以房養老】貸款成數最高僅達 7 成，且因銀行承作意願偏低，房屋估價普遍較為保守。尤其是位於雙北市以外地區、都市計畫區外的地段，或是屋齡較高及套房類型的房屋，貸款額度可能非常有限，甚至不足以支應生活開銷。針對這些困難，【697 來就吉借錢網】提供業界最高成數 8 成，為您解決資金難題。
以房養老貸款實際案例與相關報導
以房養老貸款實際案例
王先生與太太擁有一間自己的房子，平時依靠退休金和積蓄過日子。
但近年來隨著物價上漲，他們的生活壓力日漸增加，特別是醫療和日常開支讓他們倍感吃力。
為了改善生活品質，他們首先向銀行申請【以房養老】貸款。
由於【年齡條件不足】以及【房屋評估價值偏低】等原因，審核未能通過，這讓他們一度感到迷茫。
好在經過身邊的親戚推薦，他們接觸到【697 來就吉借錢網】的專業團隊。
該公司專員耐心了解了他們的需求與房屋狀況，並為他們量身打造了一個靈活的【以房養老】貸款方案。
最終王先生成功貸款，每月固定領取生活費，既解決了日常開支的壓力，又保留了居住權，讓他們能安心地享受退休生活。
王先生感慨地說：如果沒有這次貸款協助，我們的退休生活可能會陷入困境。感謝【697 來就吉借錢網】的專業與貼心，讓我們得以安享晚年。
以房養老貸款相關報導
選擇適合你的以房養老貸款方案
隨著高齡化社會的來臨，【以房養老】貸款成為許多長者規劃退休生活的重要選擇。
當您有申請【以房養老】貸款的需求時，可能會遇到一些實際問題與風險。
例如【貸款條件的限制】、【房屋估值偏低】、以及【利率浮動對長期財務】的影響。
所以深入了解各種家金融機構的【方案】、【條件】與【細節】，並選擇合法、安全的貸款平台至關重要，以確保自身權益不受損害，並實現穩定的退休生活。
從各家銀行提供的【以房養老】貸款，到其他民間金融公司推出的以房貸款方案，每間機構的利率或條件皆有細微差異。
因此選擇適合自身需求的方案尤為重要。
像【697 來就吉借錢網】這樣的專業媒合平台，專注於透明條款與高效率服務，尤其適合希望快速獲得穩定收入，想好好過退休生活的年長者。
透過【697 來就吉借錢網】的專業協助，您不僅能輕鬆申請【以房養老】貸款，還能享受專人量身設計的還款計畫，確保居住權的同時獲得穩定現金流，讓退休生活更無憂無慮。
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Dcard、PTT 常見以房養老的Ｑ＆Ａ
Q1: 以房養老條件有哪些？
申請人需年滿 60 歲左右，房屋須為【單獨持有】且作為【自住用途】。同時需滿足條件：申請人年齡 + 貸款年限 ≥ 90，屋齡 + 貸款年限 ≤ 60（依各銀行規定）。
Q2: 以房養老需要繼承人同意嗎？
申請【以房養老】貸款時，銀行通常要求繼承人提供【同意書】或擔任【通知義務人】，避免產生爭議，因此建議先與繼承人達成共識。
Q3: 以房養老最後房子歸誰？
房屋產權仍屬申請人，繼承人若要繼承，需清償貸款本金及掛帳利息；若不繼承，銀行將拍賣房屋，扣除貸款後的餘額歸繼承人。
Q4: 除以房養老外還有其他選擇嗎？
銀髮族可選擇【留房養老】，將房屋出租，由銀行代管，穩定獲得租金收入。同時可考慮搭配【安養信託】以保障生活經濟來源。
Q5: 以房養老有哪些風險？
因採浮動利率，未來利率上升可能導致每月實領金額減少，此外如果房屋估值波動及掛帳利息增加，可能對繼承人產生壓力。當您面臨房屋估值保守或貸款額度不足的困難時，可諮詢【697 來就吉借錢網】，提供更靈活的貸款方案，幫助您解決資金問題。
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