台灣房市近年來蓬勃發展居高不下，是台灣人心中最好的資產結構之一，但你有聽過【以房養老】嗎？其實銀行跟民間都有相關業務，主要是透過房子的價值幫助年邁的群眾，在沒有工作的情況下也能緩解生活上的壓力。為什麼在台灣擁有一棟房子就幾乎可以退休？！讓我們來幫大家解析【以房養老】的觀念。
以房養老是什麼？
『以房養老』又稱 “逆向抵押貸款”，針對 60 歲以上年長族群，將房屋抵押，按照房屋的估值，可以選擇月付或是一次性支付，來獲取一筆資金。
你可以當作是退休後的經濟支援，也有另一筆錢在退休後做其他投資，也可以用來幫子孫做資產規劃、遺產稅規劃等運用。
當你的退休金不夠，這就是一種不錯的資產運用方法。
以房養老好處是什麼？
以房養老最重要的觀念其實是『資產再運用』
把它看成是一種獲取現金流，再投資的層面，那就簡單多了。
在台灣最好的資產莫過於房產了，只要擁有一棟房子，如果又在好的地點，幾乎就能宣告退休了。
但是除了房子出租或轉賣有可能會帶來收益外，自用很難有現金流收益。
那如果缺錢怎麼辦？這邊跟大家講一個秘密
『就是把房子拿去抵押，換取可動用的現金流，並且在做更好的投資運用
房屋增貸產生的現金流當然也不能隨便花，要放在更好的資產投資運用上，才能一直錢滾錢，只要確保投資的獲利能高於增貸的利率成本就可以了。
- 房屋仍然可以自用
- 獲得額外的資金
- 將房子轉為投資的資產運用
以房養老可行嗎？要怎麼運用？
房屋不動產的資產運用
為什麼許多有錢人擁有房子會越來越有錢，大家試想一個邏輯：
買房現在能全款買得起的，根本沒有幾個人，就算有錢也不會全款買房
『因為目前房貸的利率遠低於通貨膨脹的速度』
現在要你拿 2000 萬出來買房，跟把它平均分擔 30 年，有什麼差異？
加上利息我們最多算 2500 萬好了
現在的 2000 萬跟 30 年後的 2500 萬哪個更值錢？
那肯定是現在的 2000 萬吧？！
貸款的價值來自於，如果利率遠低於通貨膨脹，那應該是貸越久越好，只要能扛得住資產所要產生的支出，並產生不錯的現金流（可能是租出去），長期效應來講就可以用比較少的錢，用時間換到資產。
那 2000 萬的房子需要自備幾成？
以正常人的條件，自備 3 成左右，如需裝修在依預算調整，也就是大概 500～600萬，就可以進入『房市循環』了！
自備 500 萬左右就能買房，如果是自助，那就不會有租金；如果是打算出租，那就讓承租者幫你還房貸。
關鍵來了，自備 500 萬入場，長期分擔也都能分擔下來，還完之後你獲得了房屋資產，擁有資產就能運用。
房屋轉增貸 2000 萬的房子最高能貸到多少？
最高 8 成，也就是 1600 萬的現金流， 你看出關鍵了嗎？！
幫大家解析 1600 萬台灣人都怎麼運用：
- 1600 萬全部定存，光利息錢就蠻不錯的，也是一種被動收入
- 1600 萬全部拿去投資股票，大多都是存股 ETF，光股利就很可觀，是一種被動收入。
- 1600 萬拿去做下一棟房子的頭期，照上面的循環，不斷買更高價更多的房子，房屋資產數量倍增。
- 1600 萬拿去做其他更好的扛通膨投資運用。
所以大家了解為什麼要以房養老，為什麼要拿房屋來增貸了吧？！
有妥善的資產利用，根本完全沒有任何壞處。
幫子女做資產規劃
資產規劃
幫子女投資定存，存股，甚至是基金，在這個生活條件越加困難的社會，幫子女提前鋪好路，薪水不夠沒關係，至少還有長期累積的資產。
遺產稅規劃
假設你擁有很多現金跟資產，如果沒有提前先規劃遺產稅物，子女有可能是繳不起遺產稅，導致你的財產被政府瓜分，所以提前瞭解自己的資產，再幫下一代做規劃，這樣繼承財產的問題就不用煩惱了！
以房養老申請條件
如果您有意透過房屋來支撐退休生活，需要滿足哪些條件呢？以下整理了常見的條件限制，實際情況仍需以各銀行的評估為準：
1. 身份限制
- 年滿 60 歲以上的台灣民眾
2. 房產條件
- 以「不動產」作為抵押
3. 信用要求
- 良好的信用紀錄
4. 貸款額度與期限
- 銀行最高 70%，貸款期限最長為30年；民間通常不設限（普遍 80％以上），貸款期限最長 20 年。
- 部分金融機構會規定「貸款人年齡＋貸款年限」須在 90～95 之間，才可能通過審核。
如果您符合上述條件，進一步諮詢適合您的以房養老貸款方案吧！
以房養老適合什麼人？適合我嗎？
以房養老適合幾種族群，各自有各自的優勢，以及運用層面，所以非常推薦大家都要知道以房養老的觀念。
退休金不足
如果退休金不足，但擁有房產，簡直是天大的福音，房屋無論作為任何的資產運用，都能很容易的再借貸現金，就可以拿來做退休生活上的運用。
擁有一棟或多棟房產
無論是擁有幾棟房產，以房養老的觀念都很重要，擁有房子象徵擁有很好的借貸資產，擁有多棟房子當然可以更加靈活運用，無論是股票投資，房地產再投資，幫助下一代的規劃，都是可以延伸運用的好方法。
獨居老人
自己一個人住，無依無靠，沒有任何事情比以房養老更有保障，除了自助還能有資金上的運用，使得就算無子女，也能安心的度過晚年。
以房養老的額度利率
以房養老的額度最高是現值市價的 7 成，年利率大概落在 1～2％ 。
額度利率會因為幾個層面影響…
房屋狀況
房屋的年齡跟狀況會影響貸款成數
房屋是否有外觀或結構上的折損，每家銀行的判定方法不一樣，會有不一樣的條件，就會影響房貸的額度利率。
房屋所在地
六都或是熱鬧縣轄市地區的房屋價值最高，額度最高，利率也會比較低
如果是偏遠地區甚至是山區，部分銀行或民間單位都無法承辦，房子處於偏遠地區無法以房養老的增貸。
償還能力
以房養老本身還是一個貸款項目，還是需要還的！
所以會評估你的淨資產，或是目前的現金流，來判斷是否有後續的償還能力。
信用評分
信用評分對於任何貸款都很重要，信用分數高低直接影響申請的難易度。
如果從年輕信用就不好，那麼即使擁有房子，年老的狀態又沒經濟能力，也是很難申請到貸款的！
以房養老相關問答 Q＆A
1.以房養老需要什麼條件？
- 擁有房產
- 60 歲以上
- 有償還能力
- 信用分數良好
2.以房養老可以一次領嗎？
可以！
以房養老貸款可以一次領或是分成月領，依據自己的資金需求設定提領方式。
3.年紀大可以貸款嗎？
可以！以房貸款正是少數有年紀的人可以貸款的項目
許多貸款包含購屋的房貸都有年齡上的限制，
貸款申請年限是以當時自身年齡＋貸款年限不得超過 75 歲為規定，包含保險也有類似的規定。
4.哪些人適合以房養老？
- 名下無繼承人
- 老年投資
- 退休資產運用
以房養老幾乎人人都合適，只要擁有房產，就能有無限的資產運用，這也是台灣房地產帶來的最大價值，絕對不是擁有一個地方住這簡單而已！
5.以房養老哪裡可以辦？
銀行或民間都可以！
- 民間要找合法經營，政府立案的公司
- 各大公股及私人銀行皆有業務承辦
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